Ativos imobiliários – Entenda o [CRI] e suas características

Muito bem! Neste artigo, vamos falar sobre os CRIs, Certificados de Recebíveis Imobiliários.

Mas primeiro, antes de mostrar o CRI com suas características, é importante entender pelo menos o básico da sua estrutura.

O CRI é um título de renda fixa, que foi criado após a securitização de créditos do mercado imobiliário. E securitizar, é o mesmo que transformar direitos de crédito como – parcelas de financiamento de um imóvel ou os vencimentos referentes à locação – em títulos negociáveis no mercado financeiro. Para você entender melhor, veja esse exemplo:

Exemplo de um CRI – Certificado de Recebíveis Imobiliários

Imagine que uma construtora tenha a receber dos clientes que compraram seus apartamentos um total de R$3 milhões, mais este valor será pago em parcelas durante 60 meses.

Para a construtora receber todo valor adiantado, de uma única vez, uma alternativa é securitizar esses créditos, ou seja, “empacota-los” em um CRI.

Após isso, a securitizadora faz uma captação no mercado para conseguir os recursos e após a emissão do papel ela passa a distribuir o rendimento para os investidores.

No caso desse exemplo de um CRI originado de um financiamento residencial, o papel é considerando “não performado”.

O lastro desse tipo de papel é baseado em direitos de crédito de um imóvel que ainda não está pronto pra morar.

Nesse modelo de investimento, o maior risco para os investidores está relacionado à capacidade de pagamento dos clientes que fizeram o financiamento com a construtora.

Nesse sentido, quanto maior for as chances de calote do grupo de compradores, mais arriscado será o título, e, consequentemente, maior será o prêmio para os investidores.

CRI e suas características

Como acabamos de ver no exemplo, os Certificados de Recebíveis Imobiliários são títulos lastreados em créditos imobiliários, representativos de parcelas de um direito creditório.

Dito isso, vela as principais características desse investimento:

• Sua remuneração pode ser em porcentagem do CDI, CDI + spread, Índices de preços (ex: IGP-M, IPCA) ou Taxa Prefixada;
• Possibilidade de estruturas com garantias (recebíveis imobiliários ou alienação fiduciária do bem imobiliário);
• São negociados no balcão e registrados na Cetip ou no BovespaFix;
• Isenção de IR e IOF para pessoa física no rendimento;
• Os ganhos de capital auferidos na alienação ou cessão dos ativos são isentos de IR para Pessoa Física (Instrução 1585);
• Liquidez restrita no mercado secundário;
• Destinado a investidores em geral, qualificados e profissionais (a depender da oferta);
• Produto registrado na CETIP em nome do cliente (CPF/CNPJ);
• Trata-se de uma modalidade de investimento que não conta com a garantia do Fundo Garantidor de Créditos (FGC).

CRI características – Considerações

Agora que você já sabe quais são as principais características de um CRI, lembre-se que é importante variar sua carteira de investimentos para se aproximar dos melhores resultados.

Além disso, seus objetivos e sua estratégia para seus investimentos devem ser pensados com cuidado.

Afinal, ter bons resultados e ser um investidor de sucesso depende diretamente de uma boa disciplina e um bom planejamento.