Declarar fundos imobiliários no Imposto de Renda (IR) pode parecer uma tarefa complexa, mas com as informações corretas e uma compreensão clara das regras, é possível realizar esse processo de forma eficiente e precisa.
Neste artigo, vamos abordar passo a passo como declarar fundos imobiliários no IR em 2024, garantindo que você esteja em conformidade com as exigências da Receita Federal.
O que são fundos imobiliários?
Os fundos imobiliários são uma forma de investimento em imóveis que permite aos investidores obterem renda por meio de aluguéis ou da valorização dos imóveis pertencentes ao fundo.
Esses fundos são negociados na bolsa de valores, assim como ações. Eles têm se tornado cada vez mais populares entre os investidores brasileiros devido ao potencial de bons retornos e à diversificação que proporcionam.
Por que declarar fundos imobiliários?
Todo investidor que possui FIIs precisa declarar esses ativos à Receita Federal. Isso é necessário independentemente de haver tido lucro ou prejuízo no ano fiscal. A omissão dessas informações pode resultar em penalidades.
Além disso, é necessário informar tanto os rendimentos recebidos dos FIIs quanto as operações de compra e venda realizadas no ano.
Como declarar fundos imobiliários?
1. Informando os rendimentos
Os rendimentos provenientes dos FIIs são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas. Para isso, o fundo deve ter pelo menos 50 cotistas e as cotas devem ser negociadas exclusivamente em bolsa ou mercado de balcão organizado.
Mesmo sendo isentos, os rendimentos precisam ser informados na declaração anual.
- Na ficha de rendimentos isentos e não tributáveis: vá até essa ficha no programa da Receita Federal. Escolha o item “99 – Outros”. Em seguida, preencha com o CNPJ do fundo, o nome da fonte pagadora e o valor dos rendimentos isentos recebidos durante o ano.
2. Informando as posições
Os FIIs devem ser declarados na ficha de “Bens e Direitos”. Use o código “07 – Fundos” e depois o código “03 – Fundo de Investimento Imobiliário (Fiis)”.
- Na ficha de bens e direitos: informe o CNPJ do fundo, a quantidade de cotas e o valor de aquisição. Este valor deve ser o custo de compra, sem ajustes para ganhos ou perdas. Se você fez mais de uma aquisição ao longo do ano, informe a soma dos valores pagos. E
Especificamente, insira no campo “Discriminação” as datas das aquisições e a quantidade de cotas adquiridas em cada uma delas. No campo “Situação em 31/12” informe o valor total investido até o final do ano.
3. Informando as operações de compra e venda
Quando há a venda de cotas de FIIs, é necessário calcular e declarar o lucro ou prejuízo obtido. Essas operações são tributadas a 20% sobre o ganho de capital. O imposto deve ser recolhido até o último dia útil do mês subsequente à venda.
- Na ficha de renda variável: acesse a aba ““Operações em FIIs”;”. Informe o lucro líquido obtido em cada mês, subtraindo o valor de venda pelo custo de aquisição. Além disso, deduza eventuais taxas operacionais. Vale lembrar que as taxas de corretagem e outras despesas envolvidas na operação de compra e venda podem ser deduzidas do ganho de capital.
- No demonstrativo de ganhos de capital: relate as vendas realizadas, preenchendo com o valor da operação, custo de aquisição e o imposto devido, se aplicável. O preenchimento deve incluir detalhes sobre cada operação, incluindo data da venda, quantidade de cotas, valor bruto da venda, custo de aquisição, e o lucro ou prejuízo líquido.
4. Pagamento do imposto
Caso tenha lucro na venda das cotas, o investidor deve emitir um DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais). É necessário pagar o imposto de 20% sobre o ganho líquido. O código de recolhimento do DARF é o “6015”. É importante fazer esse pagamento até o último dia útil do mês seguinte ao da venda das cotas para evitar multas e juros.
5. Compensação de prejuízos
Os prejuízos podem ser compensados com ganhos futuros, reduzindo o imposto a ser pago. Para isso, mantenha um controle detalhado das operações e seus resultados, informando-os na ficha de Renda Variável. A compensação pode ser feita apenas dentro do mesmo tipo de operação, ou seja, prejuízos em FIIs podem ser compensados apenas com lucros em FIIs.
6. Documentação e comprovantes
É essencial manter a documentação de todas as operações realizadas, incluindo notas de corretagem, comprovantes de rendimento e os DARFs pagos. Esses documentos são necessários para comprovar as informações prestadas na declaração e podem ser solicitados pela Receita Federal.
Em suma, declarar fundos imobiliários no Imposto de Renda requer atenção aos detalhes. Além disso, é importante manter um bom controle das operações realizadas ao longo do ano. Seguindo os passos mencionados, você garantirá que sua declaração esteja correta.
Dessa forma, você evitará problemas com a Receita Federal. Acompanhe suas movimentações, se mantenha atualizado sobre as regras fiscais e, se necessário, consulte um contador para auxiliar no processo. Assim, você poderá focar nos benefícios que os FIIs trazem para sua carteira de investimentos.
Como declarar lucro na venda de cotas de FIIs (ganho de capital)
Ao vender cotas de fundos imobiliários com lucro, o investidor deve pagar imposto sobre o ganho de capital. Diferente das ações, os FIIs não oferecem isenção para vendas mensais abaixo de R$ 20 mil, ou seja, todo lucro obtido é tributável, independentemente do volume negociado.
A alíquota é de 20% sobre o lucro líquido, e o imposto deve ser apurado mensalmente. O valor apurado deve ser pago por meio de um DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais), utilizando o código 6015, até o último dia útil do mês seguinte à venda.
O cálculo do lucro deve considerar:
- Valor de venda
- Custo de aquisição das cotas
- Taxas operacionais (como corretagem e emolumentos), que podem ser abatidas
Exemplo prático:
- Venda de 100 cotas a R$ 110,00 = R$ 11.000
- Compra das mesmas cotas a R$ 100,00 = R$ 10.000
- Corretagem: R$ 10
- Lucro líquido = R$ 11.000 – R$ 10.000 – R$ 10 = R$ 990
- Imposto devido = 20% de R$ 990 = R$ 198
- Emitir DARF código 6015 até o final do mês seguinte
Essas informações devem ser lançadas na ficha “Renda Variável”, na aba “Operações em FIIs” dentro do programa da declaração de IR. Como alternativa, você pode utilizar o GCAP (Programa de Apuração dos Ganhos de Capital) da Receita Federal, que ajuda a fazer os cálculos corretamente e permite exportar os dados para o programa da declaração.
O que mudou na declaração de FIIs em 2025?
A declaração do Imposto de Renda 2025 trouxe pequenas atualizações, mas que merecem atenção para quem investe em fundos imobiliários. Veja abaixo as principais mudanças.
A Receita Federal atualizou o visual e a estrutura da ficha, mas manteve o código “03 – Fundo de Investimento Imobiliário (FIIs)” dentro do grupo “07 – Fundos”. A lógica de preenchimento continua a mesma, mas a interface está mais intuitiva.
Além disso, os rendimentos isentos de FIIs devem continuar sendo declarados na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, com o código 26 – Outros. Essa regra vale inclusive para quem recebeu valores pequenos durante o ano.
Agora, também é possível fazer toda a declaração — inclusive incluir FIIs — diretamente pelo app oficial da Receita Federal para Android e iOS. Isso facilita o processo, especialmente para investidores com carteiras simples.
Essas atualizações reforçam o esforço da Receita em modernizar e simplificar a experiência do contribuinte. Mesmo assim, é essencial revisar todas as informações com atenção antes de enviar.
Dicas práticas para não errar na declaração
Declarar corretamente seus fundos imobiliários no Imposto de Renda pode evitar problemas futuros, como cair na malha fina ou pagar multas por inconsistências. A seguir, reunimos dicas valiosas para deixar sua declaração mais segura e organizada:
- Use sempre o Informe de Rendimentos enviado pelas corretoras. Ele contém todos os dados necessários: CNPJ dos fundos, rendimentos pagos, posição das cotas, etc;
- Confira o CNPJ e o valor exato de aquisição na hora de preencher a ficha “Bens e Direitos”. Esses valores não devem ser arredondados ou estimados;
- Guarde os comprovantes de DARFs pagos a Receita pode solicitar essas informações para comprovar o pagamento do imposto sobre lucro com FIIs;
- Utilize o programa GCAP para calcular e controlar mensalmente os ganhos de capital com venda de cotas. Ele facilita a apuração e gera arquivos que podem ser importados direto para o IRPF;
- Organize-se ao longo do ano, use planilhas ou ferramentas da corretora para acompanhar suas compras, vendas, rendimentos e DARFs emitidos.
Essas práticas simples podem fazer a diferença entre uma declaração tranquila e uma dor de cabeça com a Receita.
Conclusão
Declarar corretamente seus fundos imobiliários no Imposto de Renda 2025 é essencial para manter sua situação fiscal regularizada e evitar problemas com a Receita Federal. Mesmo que parte dos rendimentos seja isenta, todas as movimentações devem ser informadas com precisão — desde a posse das cotas até os ganhos com vendas.
Lembre-se que o prazo para envio da declaração é até o dia 30 de maio de 2025. Quanto antes você reunir os documentos e organizar os dados, melhor.
Quer saber mais sobre os Fiis? Descubra como os fundos imobiliários geram renda, quais os tipos disponíveis e como escolher os mais adequados para sua estratégia.
