Os fundos imobiliários que investem majoritariamente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (FIIs de CRIs) são considerados fundos seguros e conservadores para investir.
Também conhecido como fundos de papel, os FIIs de CRIs investem seu capital de forma predominante em títulos de dívida imobiliária – Certificado de Recebíveis Imobiliários – e outros valores mobiliários.
Portanto, falar de FIIs de CRIs, é basicamente falar sobre CRIs. O Certificado de Recebível Imobiliário é o ativo base dos fundos de papel. Foram criados pela Lei 9.514/97 e são definidos por ela como “títulos de crédito nominativo, de livre negociação, possuem lastro em créditos imobiliários e constitui promessa de pagamento em dinheiro”.
Eles são emitidos exclusivamente por companhias securitizadoras, onde, securitizar é transformar uma dívida imobiliária em títulos negociáveis.
Como surgiu os FIIs de CRIs
O modelo de fundos imobiliários adotado no Brasil é bem semelhante ao que ocorre nos Estados Unidos.
Ele permite que os fundos invistam em diversos ativos de base imobiliária, incluindo títulos de dívida, como os CRIs.
A autorização para o investimento em títulos de dívida existe desde 2008, com a instrução CVM 472.
Entretanto, a atratividade para o crescimento desse seguimento de FIIs veio em 2009, com a Lei 12.024.
Essa lei isentou os fundos imobiliários de imposto de renda para aplicação em títulos de dívida imobiliária.
Por isso, atualmente, temos dezenas de fundos de papel em negociação na B3 e o Fundo Imobiliário com o maior patrimônio líquido é um FII de CRI, o Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11).
Entenda os FIIs de CRIs
Os fundos de CRIs são fundos que investem majoritariamente em recebíveis imobiliários. Esses recebíveis são os investimentos de renda fixa voltados ao setor imobiliário.
É um tipo de fundo muito interessante pelo fato de investir em ativos de renda fixa mesmo tendo um componente de renda variável.
A carteira desses fundos naturalmente é formada pelos CRIs, que são títulos emitidos por empresas não financeiras para financiar projetos imobiliários.
Além disso, por ser um título de renda fixa que apresenta maior risco, suas taxas de rentabilidade também costumam ser mais elevadas.
No geral, a maioria dos CRIs são investimentos com valores mínimos altos, o que dificulta o acesso para o investidor comum.
Outra questão é o prazo de vencimento desses recebíveis. Normalmente são prazos longos.
Por outro lado, através dos FIIs de papel, é possível investir em CRIs de maneira mais diversificada, pois cada FII pode apresentar vários CRIs em sua carteira, o que faz diminuir o risco de crédito.
Os FIIs também são uma boa alternativa para quem não quer ficar com o dinheiro preso por um tempo determinado, já que, havendo liquidez, o investidor pode negociar as cotas do FII quando quiser.
Em contrapartida, quando falamos sobre valorização de patrimônio, o FII de CRI, por investir em renda fixa e ter que distribuir um mínimo de 95% do lucro, o fundo praticamente não sofre alteração em seu patrimônio.
Consequentemente, a cotação sempre ficará muito próxima do preço de emissão, podendo variar muito pouco acima ou abaixo do seu valor patrimonial.
No entanto, se houver uma variação superior a isso, é porque está havendo uma precificação de algo atípico.
Por isso, para aumentar seu patrimônio nesse tipo de fundo, é obrigatório o reinvestimento.
Veja quais são os fundos de papel negociados na bolsa de valores em nossa lupa de FIIs.
Resumindo os FIIs de CRIs
Os CRIs tratam-se de instrumentos para as incorporadoras e instituições financeiras anteciparem o recebimento das parcelas de financiamentos imobiliários, transferindo para os investidores o direito de receber esses pagamentos.
Em suma, os FIIs de CRIs possuem interessantes vantagens para um investidor, pois, além de obter uma boa diversificação, há também a pulverização dos riscos em seus ativos.
