Incorporações imobiliárias: Veja como acontece na prática

Para entender melhor o que são incorporações imobiliárias, é importante saber que a palavra incorporar transmite a ideia de juntar duas ou mais “coisas” em uma única estrutura.

A principal característica das Incorporações Imobiliárias é que se trata de um instituto que possibilita a alienação de unidades autônomas que estão sendo construídas.

As normas, responsabilidades do incorporador, e procedimentos das incorporações imobiliárias estão previstas na Lei nº 4.591/64, e o conceito está previsto no Art. 28, parágrafo único desta lei, onde se lê que a “incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.

Incorporações imobiliárias – Como funciona

Incorporações imobiliárias

Basicamente, a incorporação imobiliária dá aos proprietários e futuros proprietários do empreendimento:

  • Segurança quanto às condições técnicas e idoneidade do incorporador
  • Legalidade do projeto
  • Características do imóvel
  • Regras de convivência do condomínio, pois junto com a incorporação é preciso registrar a futura convenção de condomínio

Na maioria das vezes, as construtoras e/ou incorporadoras negociam os terrenos da seguinte forma.

Elas dão unidades autônomas como forma de pagamento para o proprietário do terreno e vendem as demais unidades.

Isso acontece muito, pois o objetivo principal é obter recursos financeiros para realizar a construção.

Contudo, o procedimento da Incorporação Imobiliária é extremamente complexo.

Isso acontece devido às responsabilidades tanto do Incorporador quanto do Cartório de Registro de Imóveis.

Além disso, é devido a esses motivos que a lista da documentação que deverá ser registrada é tão extensa, e demanda muito tempo e clareza na hora de formalizar.

Diferença entre construtora e incorporadora

construtora é a empresa responsável pela execução física do edifício.

O que ela faz é a construção civil de forma literal: contrata mão-de-obra, máquinas, equipamentos e tecnologia construtiva, além de testes de qualidade e ensaios tecnológicos para a realização material do empreendimento.

Sua responsabilidade é com a qualidade física da obra, garantir os prazos de execução dentro do cronograma acordado.

Por outro lado, a incorporadora é a empresa empreendedora, que articula o negócio imobiliário.

A palavra “incorporação” para identificar essas empresas vem da atividade de formalizar o registro imobiliário do condomínio, o que é feito no Cartório Oficial de Registro de Imóveis competente.

Além disso, a incorporadora, por ser a empresa empreendedora, identifica as oportunidades, faz estudos de viabilidade, adquire o terreno e formata o produto a ser desenvolvido.

Dicas que auxiliam um procedimento de incorporação imobiliária

incorporações imobiliárias

  • Faça o estudo da viabilidade econômica e comercial do empreendimento
  • Analise o terreno (solo e vizinhança) que comportará o projeto
  • Elabore estudos sobre o projeto do empreendimento
  • Adquira o terreno, e já solicite no cartório do registro de imóveis a certidão da matrícula atualizada
  • Busque a aprovação do projeto de construção do empreendimento
  • Elabore o memorial de incorporação e confira se está de acordo com as plantas
  • Junte os documentos necessários para o registro da incorporação, e dê entrada no cartório
  • Promova o lançamento do empreendimento e inicie as alienações das futuras unidades autônomas
  • Após concluída a construção, é preciso realizar a averbação de construção e registrar a Instituição de Condomínio

Incorporações imobiliárias – Considerações

Em linhas gerais, o procedimento das incorporações imobiliárias é bem complexo e requer conhecimento e organização. Por isso, para não haver equívocos e evitar problemas, o ideal é sempre contar com especialistas que conheçam os procedimentos e saibam como garantir que tudo saia conforme o planejado.

Bruno Sperandio
Bruno Sperandio Autor

Engenheiro por formação, com mais de 7 anos de experiência no mercado de investimentos, trabalha com produção de conteúdo informativo e educacional para o mercado imobiliário brasileiro.

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