Imposto de Renda nos fundos imobiliários: entenda como funciona

Declare seus Fundos Imobiliários da forma correta no Imposto de Renda. Veja o passo a passo sobre como declarar os seus FIIs.

O mercado de Fundos Imobiliários no Brasil teve o maior crescimento dos últimos anos. Se você aproveitou o crescimento dos FIIs, precisa entender como funciona o Imposto de Renda em Fundos Imobiliários. 

Muitas pessoas ficam confusas com a tributação dos seus investimentos. Nos FIIs há a isenção de imposto de renda sobre os rendimentos recebidos, mas, mesmo com essa isenção é necessária a declaração. 

A receita federal determina que todo contribuinte, pessoa física que realiza operações na bolsa de valores, deve preencher a declaração de imposto de renda. Ou seja, mesmo aqueles que apenas compraram cotas de fundos imobiliários são obrigados a declarar o imposto de renda. 

Para entender melhor como funciona o IR nos fundos imobiliários, leia até o final e entenda mais sobre: 

  •         Como funciona o imposto de renda nos fundos imobiliários
  •         A isenção dos rendimentos nos FIIs
  •         Como ocorre a tributação sobre os fundos imobiliários
  •         Como declarar os FIIs no imposto de renda

Como funciona o imposto de renda nos fundos imobiliários 

O mercado de fundos imobiliários teve um grande crescimento nos últimos anos. As pessoas passaram a ver os inúmeros benefícios de se investir nesses ativos em comparação aos imóveis físicos. 

O governo brasileiro incentiva o desenvolvimento do mercado imobiliário no país. Dessa forma, há a isenção de imposto de renda sobre os rendimentos recebidos dos fundos imobiliários. 

Os rendimentos isentos são os provenientes da exploração dos imóveis dos FIIs. Ou seja, é o ganho realizado pelo aluguel e venda dos imóveis dos FIIs. 

Já os rendimentos tributáveis são aqueles oriundos da realização da venda com lucro de cotas dos fundos imobiliários. 

Portanto, há incidência de imposto de renda apenas quando se vende as cota de FIIs com lucro. Todos os rendimentos advindos dos FIIs são isentos de tributação. 

A isenção dos rendimentos nos FIIs 

Lembra-se que a isenção de IR para os rendimentos dos fundos imobiliários é válida apenas para FIIs listados em bolsa e com mais de 50 cotistas. Além disso, para que o cotista seja isento ele deve possuir quantidade de cotas inferior a 10% do montante total de cotas do fundo. 

Apesar dessa isenção, o investidor deve declarar todos os rendimentos recebidos para a receita federal. Essa declaração é feita na Ficha de Rendimentos Isentos e Não Tributáveis, que consta na IRPF – declaração anual de imposto de renda para pessoa física. 

Com os rendimentos devidamente declarados, o cotista pode ficar seguro de que não haverá multas ou o risco de cair na malha fina da receita federal. 

Como ocorre a tributação sobre os fundos imobiliários 

Há incidência de imposto de renda sobre fundos imobiliários quando ocorre o lucro a partir da venda de cotas de FIIs na bolsa de valores. A tributação é de 20% e é feita apenas sobre o lucro. 

Portanto, não existe a isenção para operações normais, como no caso de ações em que existe isenção para vendas de até R$ 20 mil por mês. Todas as operações realizadas com ganho de capital são tributadas nos FIIs. 

No caso dos fundos imobiliários, não há a diferenciação entre operações normais e de day trade. Dessa forma, todos os tipos de negociações com lucros são tributados da mesma maneira. 

Além disso, é possível compensar prejuízos na venda de cotas de FIIs com ganhos realizados na alienação de cotas de fundos da mesma espécie. O imposto, quando necessário, deve ser pago mensalmente até o último dia útil do mês seguinte ao da apuração do ganho. 

Em situações de resgate de cotas de FIIs, quando do encerramento do prazo de duração do fundo ou da sua liquidação, a alíquota de IR é de 20% quando há lucro. Isso acontece, pois a operação representa a devolução do capital investido. 

Neste caso, o cotista não precisa se preocupar em pagar o imposto de renda, já que ele é retido na fonte pelo administrador do FII. Porém, o evento deve ser devidamente reportado à receita federal. 

Em casos de amortização do fundo, o investidor deve considerar tal fato como uma redução do capital financeiro investido no fundo. Ou seja, há alteração no preço médio adquirido do FII. 

Passo a passo para declarar os FIIs no imposto de renda 

Agora você verá um passo a passo sobre como declarar o seu IR dos fundos imobiliários corretamente: 

1º Passo – Informe de rendimentos 

Nos fundos imobiliários, geralmente, o cotista recebe o seu informe de rendimentos através do email registrado na bolsa de valores ou pelos correios. Caso o cotista não tenha recebido esse documento é necessário entrar em contato com o administrador do FII para obtê-lo. 

O informe de rendimentos contém todas as informações necessários para que o investidor faça a sua declaração de imposto de renda. 

2º Passo – Declarando fundos imobiliários 

Para declarar os FIIs, é necessário que o investidor faça o download do programa de declaração do imposto de renda da receita federal e acesse: 

  •         Ficha “Bens e Direitos”
  •         Grupo 07 – Fundos
  •         Código 03 – Fundos de Investimento Imobiliário (FII)

A partir disso, é necessário especificar o nome e CNPJ do FII, a corretora custodiante e o preço médio por cota adquirida do fundo imobiliário. Ressalta-se que todas essas informações podem ser obtidas do informe de rendimentos do fundo. 

3º Passo – Rendimentos isentos 

Os rendimentos isentos devem ser declarados com o código 26 na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”. Neste caso, é preciso colocar o CNPJ do administrador do FII, que consta no informe de rendimentos do cotista. 

4º Passo – Rendimentos tributáveis 

Os rendimentos tributáveis devem ser declarados caso haja alguma negociação de cotas de fundos imobiliários. Esses rendimentos devem ser declarados na ficha “Renda Variável”, na opção de “Operações de Fundos de Investimento Imobiliário”. 

Nesta etapa é necessário que o cotista informe o ganho líquido ou prejuízo proveniente de suas operações com fundos imobiliários. É importante ressaltar que é possível compensar as perdas em operações de FIIs com ganhos em negociações de outros fundos imobiliários.

Caso haja o ganho líquido, a tributação ocorre a uma alíquota de 20% sobre o lucro obtido nas negociações. Além disso, a emissão e pagamento da DARF é de total responsabilidade do investidor e deve ser informada no campo “Imposto Pago” após o recolhimento do imposto. 

5º Passo – Não se esqueça de revisar 

É muito importante que o cotista revise todos as informações preenchidas. Em caso de divergência das informações enviadas com as da receita federal, é possível que ocorram pendências no processamento da declaração. 

Além disso, é importante ressaltar que esse preenchimento das informações descrito acima deve ser feito para cada FII detido pelo cotista.

 

Por fim, agora que você já sabe como funciona oImposto de Renda em Fundos Imobiliários, analise as oportunidades e escolha o Fundo Imobiliário mais adequado para o seu perfil.

Bruno Sperandio
Bruno Sperandio Autor

Engenheiro por formação, com mais de 7 anos de experiência no mercado de investimentos, trabalha com produção de conteúdo informativo e educacional para o mercado imobiliário brasileiro.


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