Do inglês, Net Operating Income ou NOI é um sinônimo de EBITDA muito utilizado para analisar investimentos imobiliários voltados à renda.
No mercado brasileiro o NOI ainda não é amplamente utilizado por investidores, mas seu conceito é fundamental para realizar investimentos imobiliários.
O que é NOI?
O significado de NOI ou Net Operating Income é bem simples e, traduzindo ao português, quer dizer Receita Operacional Líquida. Esse é um indicador utilizado no setor imobiliário que corresponde à diferença entre a receita gerada pelo negócio e os custos e despesas necessários para operá-lo.
O NOI Net Operating Income vem antes dos impostos na demonstração de resultados, e exclui o pagamento de juros sobre empréstimo, despesa de capital, depreciação e amortização. Por conta disso, o indicador é frequentemente relacionado ao mercado imobiliário e demonstra o potencial de um imóvel em pagar financiamentos contraídos pelo investidor.
Portanto, o NOI é como se fosse uma espécie de atestado de saúde financeira de uma propriedade.
Como funciona o NOI?
Apesar de importante, no Brasil, o NOI ainda não é amplamente utilizado pelos investidores. Ainda assim, seu conceito é essencial para analisar os investimentos imobiliários voltados à renda. Nesse conceito está incluída a geração de renda por meio de:
- Aluguel;
- Estacionamento;
- Taxas para utilização de espaços privativos (como salas de reunião);
- Publicidade nos corredores;
- Locação de espaço para cantinas;
- Vending machines (máquinas de venda automática);
- Entre outros
Já em relação às despesas, o NOI considera:
- Taxas de gestão da propriedade;
- Impostos;
- Água/esgoto;
- Eletricidade;
- Reparos; e
- Manutenção.
Ou seja, todas as despesas necessárias à operação do empreendimento. Além disso, é importante frisar que quanto mais essas despesas forem passadas ao locatário, melhor fica a rentabilidade da propriedade.
Como calcular o NOI?
Agora que você já sabe tudo o que esse indicador considera, é ideal que saiba como calculá-lo. O cálculo do NOI é bastante simples, basta subtrair as despesas operacionais da receita operacional bruta gerada.
Essa receita operacional bruta difere da receita bruta potencial, porque ela subtrai a vacância e perda de créditos. Ela também pode ser chamada de GOI que é a sigla para Gross Operating Income ou Receita Operacional Bruta.
Podemos tomar como exemplo um imóvel, cuja receita seja proveniente de aluguel, no valor de R$ 20 mil anuais. Em um ano, as despesas desse imóvel são o seu seguro, no valor de R$ 3 mil, e o IPTU, no valor de R$ 2 mil.
Portanto, para encontrar o NOI basta aplicar a fórmula:
- NOI = R$ 20 mil – R$ 5 mil = R$ 15 mil
Assim, a Receita Operacional Líquida do negócio, neste exemplo, é de R$ 15 mil.
Qual a diferença entre o NOI e o EBIT?
Muitos investidores ficam confusos com dois termos que podem parecer iguais em finanças, mas que em realidade possuem uma diferença, são eles: NOI e EBIT.
O EBIT ou Earnings Before Interest and Taxes, que em tradução significa lucro antes dos juros e impostos, é um indicador que demonstra o lucro de uma empresa antes do reconhecimento das despesas com juros e impostos. Diferentemente do NOI, o EBIT considera também a depreciação do imóvel, que é excluída no cálculo do Net Operating Income. Veja a diferença:
- NOI = Receita Operacional Bruta – Despesas Operacionais
- EBIT = Lucro Líquido + Juros + Impostos
Portanto, se no exemplo acima, a depreciação considerada do imóvel for de R$ 1000, o EBIT dele, será de:
EBIT = R$ 20 mil – R$ 5 mil – R$ 1 mil = R$ 14 mil
Sendo assim, há uma diferença neste exemplo, de R$ 1000 entre os valores do NOI e EBIT. Por isso ambos diferem um do outro.
E NOI e EBITDA?
Uma dúvida também comum é qual a diferença entre NOI e EBITDA. Basicamente, o NOI é o EBITDA dos Investimentos.
A tradução e significado de EBITDA é Lucro Antres de Juros, Impostos, Depreciação e Amortização, o famoso Lucro Operacional de uma empresa.
Assim, nem NOI e EBITDA consideram, em seus cálculos, as amortizações e depreciações, sendo o NOI a nomeclatora mais utilizada para a análise de investimentos imobiliários.
Qual a importância do NOI?
O NOI indicador é útil para avaliar operações de compra e venda de imóveis. Além disso, permite analisar quais aplicações financeiras são mais interessantes, pois mostra quais ativos geram mais lucro.
Há também uma relação direta entre NOI e Cap Rate, visto que, para calculá-lo, é preciso saber o valor da Receita Operacional Líquida.
Por isso, os investidores analisam quais são os melhores fundos imobiliários considerando sua receita e gastos operacionais. Ou seja, é feito um processo de valuation.
Em resumo, ao encontrar o Net Operating Income de um determinado empreendimento imobiliário, dá para saber se vale ou não a pena investir nele.
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