Cap Rate: saiba o que é antes de comprar um imóvel

Investir em fundos imobiliários requer conhecimentos sobre o setor imobiliário. Um dos termos utilizados nesse setor se chama Cap rate. Entenda tudo o que você precisa saber sobre esse indicador!

O que é Cap rate?

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O termo Cap rate é uma abreviação de um termo em inglês: Capitalization rate. Em tradução significa “taxa de capitalização”.

Portanto, Cap rate é um indicador que calcula a média de retorno de capital investido em um imóvel. Sua função é similar à desempenhada pelo ROIC - retorno sobre o capital investido, que demonstra, como o nome já diz, o ganho que um investidor obtém sobre um investimento realizado.

No caso do Cap rate, esse indicador aplica-se ao setor imobiliário em específico. Portanto, não é normalmente utilizado em outros contextos.

Como funciona o Cap rate?

Além de apenas conhecer o significado desse indicador, é necessário entender o seu funcionamento. Sendo assim, segue abaixo a fórmula de cálculo do Cap rate:

Cap rate (%) = (aluguel anual ÷ valor total do ativo) x 100

Em vista disso, pode-se perceber que a maneira de calcular esse indicador é bastante simples. Basta somar os aluguéis recebidos de um imóvel pelo prazo de um ano e dividi-los pelo valor total do ativo. O resultado obtido é multiplicado por 100, assim, obtém-se o valor do Cap rate em porcentagem.

Para ilustrar melhor a fórmula acima, vamos a um exemplo:

Um imóvel que custa R$ 200 mil terá um contrato de aluguel que prevê aluguéis mensais de R$ 500,00. Portanto, ao final de um ano de contrato, o valor acumulado recebido de aluguel dos imóveis é de R$ 6.000,00 (12 meses de aluguel x R$ 500,00 mensais).

Logo, calcula-se que o Cap rate do referido imóvel seja de 3%, ou seja, divide-se o valor acumulado dos aluguéis recebidos (R$ 6.000,00) pelo valor total do imóvel (R$ 200 mil) e multiplica-se o resultado por 100. O resultado será dado em porcentagem, ou seja, 3%.

Como é usado o Cap rate nos fundos imobiliários?

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Da mesma forma como é utilizado em imóveis, existe o Cap Rate em FII. Através dele, calcula-se a rentabilidade esperada de um contrato de locação.

Dado isso, antes de adquirir imóveis os gestores dos FIIs calculam o valor a ser pago por estes imóveis e as expectativas de lucro através de seus aluguéis. Na prática, esse indicador mostra a viabilidade de determinado investimento.

Sendo assim, é necessário avaliar o Cap Rate em fundos imobiliários. Assim, pode-se analisar se as compras de imóveis realizadas foram condizentes com as condições de mercado da época.

Além disso, é importante frisar que quanto mais alto for o Cap rate, melhor será a relação entre o patrimônio do fundo e os aluguéis recebidos. Isso, significa que maiores serão os rendimentos distribuídos aos cotistas do fundo.

Portanto, antes, de investir em fundos imobiliários é necessário considerar vários fatores. O Cap rate é mais uma ferramenta de auxílio na hora dos investidores escolherem seus investimentos e não deve ser o único fator a ser considerado.

 

Bruno Sperandio
Bruno Sperandio Autor

Engenheiro por formação, com mais de 7 anos de experiência no mercado de investimentos, trabalha com produção de conteúdo informativo e educacional para o mercado imobiliário brasileiro.


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