Uma quebra de contrato de aluguel pode ser uma dor de cabeça para o inquilino e ao proprietário. Além disso, a multa gerada a partir deste encerramento do contrato de locação de imóvel é um dos temas que mais gera conflito em um contrato de locação.
Para que um contrato de aluguel seja anulado sem trazer problemas, esse mesmo documento precisa ter as diretrizes para o cancelamento. Nesse caso, é muito importante compreender como funcionam os casos em que ocorre a quebra de contrato de aluguel.
Entre as diversas cláusulas referentes à locação, inquilino e proprietário também devem concordar no que diz respeito a quebra de contrato de aluguel antes do período combinado. Mas afinal, como funciona esse processo na prática, para um contrato de aluguel de imóvel?
Como funciona o contrato de locação?
O contrato de locação é um documento realizado para formalizar uma relação entre locatário e inquilino, de modo que o primeiro cede um bem de sua propriedade por determinado tempo. Para utilizar esse imóvel, a parte que está alugando o ativo paga um valor de aluguel.
No contrato de locação estão todas obrigações e deveres por parte do locatário e inquilino. As partes estão amparadas pela legislação, por meio da lei do inquilinato, que regula os contratos de aluguel.
Basicamente, o contrato de locação funciona como um acordo entre duas ou mais partes, visando a locação de um bem. Através desse documento, também é possível ter informações sobre o imóvel, penalidades, juros e a multa por quebra de contrato de aluguel.
Quais são os motivos para quebra do contrato de aluguel?
O proprietário do imóvel só pode rescindir o contrato em 2 situações específicas:
- Caso ele precise do imóvel para uso próprio e não tenha outro bem do tipo
- Caso o inquilino cometa algum tipo de ato ilegal ou que descumpra as regras do contrato
Com exceção desses dois casos, o locatário sempre deve esperar a finalização do contrato para solicitar o imóvel de volta. O inquilino, por sua vez, não precisa apresentar motivos específicos para deixar o imóvel. Entretanto, é necessário que ele pague a multa estabelecida em contrato.
O que diz a lei sobre a quebra do contrato de aluguel?
A lei do inquilinato foi criada em 1991. A partir dela, são abordados diversos aspectos do contrato de aluguel, como:
- Ação de despejo;
- Garantia do locador e locatário;
- Obrigações e direitos do locador e locatário;
- Quebra de contrato de aluguel.
Nesse sentido, a lei do inquilinato passou por algumas alterações no ano de 2009, sobretudo na parte que aborda o período para quebra de contrato de aluguel e garantias. Assim, passou a ser possível que o inquilino utilize um imóvel como garantia, além de estabelecer um fiador.
A lei de quebra de contrato de aluguel estabelece que quatro tipos de garantias distintas são aceitáveis na locação, embora apenas uma possa ser utilizada em cada um dos contratos.
De acordo com o Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), a multa em caso de quebra de contrato deve ser calculada proporcionalmente.
Ela se baseia nos meses restantes para o encerramento do contrato. Além disso, esse cálculo também é amparado pelo artigo 4º da Lei do Inquilinato, que consta no Código Civil Brasileiro, e pelo artigo 413 do Código Civil. Na prática, normalmente, a multa é estipulada em 3 meses de aluguel.
Cálculo da multa de quebra de contrato de aluguel
Para entender como funciona o cálculo da multa em caso de quebra do contrato, é mais interessante observar isso por meio de exemplos. Supondo que há um contrato de locação de 30 meses em que foi estipulada uma multa convencional de 3 meses para a parte que descumprir o acordo.
Assim, se ao final de 15 meses o locatário decide deixar o imóvel, a rescisão se dará com a aplicação da multa proporcional aos 15 meses faltantes. Com isso, para converter os meses estipulados para a multa em valores, o cálculo pode ser feito da seguinte forma:
No caso de ser acordado uma multa de 3 aluguéis na quebra de contrato de aluguel com o preço de R$ 700,00 cada, o total será de R$2.100,00. Assim, passados os mesmos 15 meses, o inquilino decide deixar o imóvel.
Para esse caso, o cálculo ocorrerá da seguinte forma: obtenha o seu equivalente mensal dividindo o valor total da multa pelo prazo firmado: R$ 2.100,00 / 30 meses = R$ 70,00.
Agora basta multiplicar a multa mensal pela quantidade de meses restantes para o cumprimento do contrato, logo: R$70,00 x 15 meses = R$1.050,00. Ou seja, o inquilino deverá pagar R$1.050,00 ao locador do imóvel.
A cobrança da multa pela quebra do contrato de locação é permitida, porém, a proporcionalidade deve ser respeitada pelo locador.
Isto posto, caso o locador não proceda dessa forma, é recomendado ao locatário que devolva as chaves do imóvel e em seguida entre na justiça para questionar a multa da quebra de contrato de aluguel e seu modo de aplicação. Mas será que existem casos em que o inquilino fica isento dessa multa?
É possível ter isenção da multa no rompimento do contrato?
Existem casos em que o inquilino é transferido por seu empregador privado ou público para prestar serviços em outras localidades que não aquela do início do contrato.
Assim, ele fica desobrigado a pagar a multa, desde que notifique o locador por escrito e apresente documento comprobatório da transferência. Essa notificação deve ocorrer com um prazo de, pelo menos, 30 dias de antecedência.
Existem alguns casos muito específicos em que existe isenção da multa no rompimento do contrato, desde que o fator determinante para a queda do acordo independa das partes. Uma delas é quando acontece algo totalmente imprevisível e não planejado.
Na pandemia, por exemplo, os contratos fechados anteriormente a esse período, puderam se encerrar durante o seu acontecimento. Casos parecidos podem acontecer em eventos extraordinários, quando a quebra do contrato acontece de forma independente das partes envolvidas.
Quais os direitos e deveres numa quebra de contrato de aluguel?
Ao ocorrer uma quebra de contrato de aluguel, as partes envolvidas precisam estar em dia com as obrigações e deveres estabelecidas no acordo, conforme está colocado no documento.
O imóvel precisa ser devolvido nas condições acordadas em contrato, e os valores a serem pagos precisam ser quitados pontualmente. Nesse caso, pode ocorrer a incidência de multa, que também deve ser arcada pela parte devida.
Quem decidir pela quebra de contrato de aluguel, deve notificar a outra parte com pelo menos 30 dias de antecedência, com a data especificada em que se tem a pretensão de ocorrer o encerramento do acordo.
Para garantir as obrigações quanto a devolução sejam concluídas, pode acontecer uma vistoria no imóvel. Com isso, é possível garantir que as especificações determinadas em contrato nesse sentido foram cumpridas.
Foi possível entender como funciona a quebra de contrato de aluguel? Deixe nos comentários suas dúvidas e sugestões.
