Quebra de contrato de aluguel – Informações e dicas importantes



Uma quebra de contrato de aluguel pode ser uma dor de cabeça para o inquilino e o proprietário.

Além disso, a multa pela quebra de contrato de aluguel de imóveis é um dos temas que mais gera conflito nos contratos de locação.

Para que um contrato de aluguel seja anulado sem trazer problemas, esse mesmo documento precisa ter as diretrizes para o cancelamento. Entre as diversas cláusulas referentes à locação, inquilino e proprietário também devem concordar no que diz respeito a quebra de contrato de aluguel antes do período combinado.

Motivos para quebra do contrato de aluguel

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O proprietário do imóvel só pode rescindir o contrato em 2 situações específicas:

  1. Caso ele precise do imóvel para uso próprio e não tenha outro bem do tipo
  2. Caso o inquilino cometa algum tipo de ato ilegal ou que descumpra as regras do contrato

Fora isso, ele sempre deve esperar a finalização do contrato para solicitar o imóvel de volta.

O inquilino, por sua vez, não precisa apresentar motivos específicos para deixar o imóvel.

Entretanto, é necessário que ele pague a multa estabelecida em contrato.

No entanto, existe a exceção para casos em que o inquilino é transferido por seu empregador privado ou público para prestar serviços em outras localidades que não aquela do início do contrato.

Assim, ele fica desobrigado a pagar a multa, desde que notifique o locador por escrito e apresente documento comprobatório da transferência.

Essa notificação deve ocorrer com um prazo de, pelo menos, 30 dias de antecedência.

Cálculo da multa de quebra de contrato de aluguel

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De acordo com o Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), a multa deve ser calculada proporcionalmente.

Ela se baseia pelos meses restantes para o encerramento do contrato.

Além disso, esse cálculo também é amparado pelo artigo 4º da Lei do Inquilinato, que consta no Código Civil Brasileiro, e pelo artigo 413 do Código Civil.

Na prática, normalmente, a multa é estipulada em 3 meses de aluguel.

Como exemplo, vamos imaginar um contrato de locação de 30 meses em que foi estipulada essa multa convencional de 3 meses para a parte que descumprir o acordo.

Assim, se ao final de 15 meses o locatário decide deixar o imóvel, a rescisão se dará com a aplicação da multa proporcional aos 15 meses faltantes.

Com isso, para converter os meses estipulados para a multa em valores, o cálculo pode ser feito da seguinte forma:

Suponhamos que foi acordado uma multa de 3 aluguéis com o preço de R$700,00 cada, totalizando R$2.100,00.

Assim, passados os mesmos 15 meses, o inquilino decide deixar o imóvel.

Para esse caso, o cálculo ocorrerá da seguinte forma:

Obtenha o seu equivalente mensal dividindo o valor total da multa pelo prazo firmado:

R$2.100,00 / 30 meses = R$70,00

Pronto, agora basta multiplicar a multa mensal pela quantidade de meses restantes para o cumprimento do contrato, logo:

R$70,00 x 15 meses = R$1.050,00

Ou seja, o inquilino deverá pagar R$1.050,00 ao locador do imóvel.

Considerações

A cobrança da multa pela quebra do contrato de locação é permitida, porém a proporcionalidade deve ser respeitada pelo locador.

Isto posto, caso o locador não proceda dessa forma, é recomendado ao locatário que devolva as chaves do imóvel e em seguida entre na justiça para questionar a multa da quebra de contrato de aluguel e seu modo de aplicação.

Bruno Sperandio
Bruno Sperandio Autor

Engenheiro por formação, com mais de 7 anos de experiência no mercado de investimentos, trabalha com produção de conteúdo informativo e educacional para o mercado imobiliário brasileiro.




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