Bom Dia FIIs – CPTS11, MXRF11, PVBI11 - Confira os destaques de 21/02/2022
O IFIX fechou a última terça-feira (21) em queda de -0,36%, terminando o dia em 2.741,59 pontos. No acumulado do mês de fevereiro e do ano de 2022, a variação do índice é de -1,27% e -2,25%, respectivamente.
Confira as principais notícias do mercado de FIIs:
CPTS11 informa resultados e explica menor giro de carteira
O FII Capitânia Securities II (CPTS11), com gestão da Capitânia Investimentos, divulgou nesta segunda-feira (21) o seu relatório gerencial do mês de janeiro. Também, o fundo explicou sobre menor giro na carteira de CRIs, culpando o aumento da taxa de juros.
O fundo distribuiu R$ 1.10 por cota referente aos resultados de janeiro. Este dividendo equivale a 182.76% do CDI em relação a cota de mercado.
Segundo a gestora, o CPTS11 apresenta um retorno anualizado de 11.9%, considerando o investimento inicial na cota de emissão a R$ 100.00 e os R$ 83.84 distribuídos no período reinvestidos no fundo. Essa performance é equivalente a 170.19% do retorno do CDI Líquido. Confira abaixo os resultados:
Carteira de CRIs
Na leitura da gestora, o portfólio de recebíveis do fundo vem sendo beneficiado pelo IPCA, que apesar da desaceleração nos últimos meses acumula 10,38% nos últimos 12 meses.
Além disso, a gestora disse que ao longo do mês o fundo recebeu o pagamento de uma amortização extraordinária no CRI do GSFI, destravando um grande ganho de atualização monetária neste papel.
Com isso, a gestora confirmou que o CPTS11 obteve um aumento nas receitas com rendimento de CRI de 27% com relação ao mês de dezembro. Veja as compras de CRIs da carteira:
Em relação ao investimento em CRIs, o volume de negociações caiu seguindo a tendência de alta dos juros dos títulos públicos e menor liquidez no mercado secundário. Porém, a gestora entende que esse efeito é temporário e sem impacto no curto prazo.
Desta forma, com esse aumento na taxa de juros longos, o fundo vai manter o foco em aumentar a taxa média de aquisição dos papéis via reciclagem da carteira. O objetivo continua sendo operações de mesmo perfil de crédito high-grade do portfólio existente.
Veja abaixo as operações do mês:
Carteira de FIIs
No mês de janeiro, o CPTS11 não fez nenhuma compra de cotas de FIIs. Pelo contrário, o fundo focou na venda de ativos, confira:
- Venda de R$ 8,9 milhões de TRXF11, posição adquirida via oferta 476 e também via secundário;
- Venda de R$ 4,3 milhões de AIEC11, posição adquirida via oferta 476 e também via secundário;
- Venda de R$ 2,8 milhões de NEWL11, posição via secundário;
- Venda de R$ 1,8 milhões de GALG11, posição adquirida via oferta 476 e também via secundário.
O Capitânia Securities II, conforme consta no relatório, é um FII constituído sob a forma de condomínio fechado cujo objetivo é proporcionar rentabilidade aos seus cotistas por meio da aquisição preponderantemente de ativos de origem imobiliária.
MXRF11 fala sobre “lucro-caixa” e mostra CRIs que tiveram garantias executadas
A gestão do Maxi Renda FII (MXRF11), detalhou em seu relatório gerencial divulgado na segunda-feira (21), o desempenho do fundo no mês de janeiro. Desta forma, a gestora XP Asset Management publicou os resultados do FII explicando que sua geração de renda vem de “lucro caixa”. Além disso, o fundo mostrou alguns CRIs que tiveram suas garantias executadas por falta de pagamento dos devedores.
Ao divulgar seus resultados, o MXRF11 deixou claro que os rendimentos auferidos segundo o regime de caixa foram de R$ 0,091 por cota, totalizando R$ 20,63 milhões. Veja:
Neste caso, a gestora disse que as operações de permutas financeiras distribuíram no mês R$ 2,20 milhões de dividendos, no book de CRI o resultado caixa do MXRF11 foi de R$ 17,74 milhões, enquanto a carteira de FIIs o resultado foi de R$ 2,51 milhões. Confira abaixo o perfil da carteira do fundo:
Explicação da gestão sobre os dividendos distribuídos
Deste modo, a gestora deixou claro que, no regime de caixa, os rendimentos são distribuídos quando efetivamente “chegam” no caixa do fundo. Por esse motivo, pode haver um descasamento temporal entre as taxas que remuneram os papéis e o efetivo pagamento.
Da mesma forma, a gestora explicou a recente queda na cota patrimonial do MXRF11, em virtude do aumento recente da curva de juros. Isso impacta a marcação à mercado dos papéis, alterando a taxa de pagamento dos CRIs.
Por fim, foi protocolado o Pedido de Reconsideração da decisão do Colegiado da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) tomada em reunião de 21 de dezembro do ano passado. A CVM notificou o fundo, alegando que o MXRF11 não poderia realizar distribuição de dividendos por ter prejuízo contábil.
Porém, a gestora destacou que os números de encerramento de 2021 ainda não passaram por auditoria independente, mas a indicação mais atual é que o MXRF11 fechou o ano de 2021 com lucros acumulados.
Carteira de CRIs
Em relação aos CRIs de sua carteira, o MXRF11 continua com a estratégia de reciclagem de portfólio. O objetivo do fundo é fazer novos investimentos com relações risco-retorno interessantes.
Por esse motivo que o fundo realizou vendas parciais ou totais dos CRIs GPA, General Shopping, Vitacon e Helbor – Estoque IV, com ganho de capital aproximado de R$ 400 mil. Deste modo, durante o mês não foram realizadas novas aquisições.
Já para o próximo mês, a gestora espera a venda de R$ 30 milhões de um novo CRI, que terá explicação do fundo no próximo relatório. A gestão adiantou que o ativo paga CDI+ 4,50% a.a.
Adicionalmente, o time de gestão permanece realizando um acompanhamento ainda mais próximo de cada empresa do atual portfólio, para saber de fato sobre de suas saúdes financeiras. O objetivo do fundo é entender possíveis impactos dessa crise atual em seus balanços e nas estruturas dos papéis.
CRIs que não geram renda ao fundo e tiveram garantias executadas
A gestora mostrou alguns CRIs com histórico recente de eventos que já influenciaram os fluxos de pagamentos dos papéis previstos nas aquisições dos títulos, dado que esses papéis não geram caixa para o MXRF11 há algum tempo.
Porém, a gestora tranquilizou os cotistas, mostrando que a soma dos ativos abaixo representa 0,61% do patrimônio líquido do fundo.
- CRI Harte: Após o vencimento da operação e excussão das garantias, o fundo possui uma participação no edifício Oceanic na cidade de Santos. No mês, continuamos em tratativas comerciais para alugar parte substancial do prédio, visando a venda futura do imóvel.
- CRI Esser: A estrutura de garantia do CRI era composta pela alienação fiduciária (AF) de 5 terrenos, sendo que três deles foram executadas. O MXRF11 já recebeu a integralidade das parcelas dos imóveis Asdrubal e Cardeal, sendo que em breve receberá do próximo.
- CRI Nex Group: A gestora e demais credores resolveram avançar na execução das garantias do papel.
O Maxi Renda FII é um fundo de papel com objetivo de rentabilizar por meio da aplicação de seus recursos em ativos financeiros com lastro imobiliário, tais como CRI, Debênture, LCI, LH e cotas de FIIs.
PVBI11 informa resultados, gestão de ativos e reforma em imóvel
A VBI Estate Gestão de Carteiras, gestora do FII VBI Prime Properties (PVBI11), comunicou nesta segunda-feira (21) os resultados do mês de janeiro. Também, a gestora deu detalhes sobre gestão de ativos e obras em seus imóveis.
O fundo comunicou a distribuição de rendimentos equivalente a R$ 0,56/cota, pagos no dia 07/02. De acordo com a gestora, esta distribuição representa um dividend yield de 7,6% sobre o preço de fechamento (R$ 88,50) e 6,8% sobre o valor da cota patrimonial (R$ 99,28). Confira:
Gestão de ativos
Deste modo, a gestora disse que no último dia de janeiro, a vacância do Fundo era de 0,1%, com apenas 1% da área da Torre B do JK disponível. O prazo médio remanescente dos contratos vigentes é de 6,7 anos.
Durante o mês passado, o PVBI11 recebeu a totalidade dos recebíveis de sua carteira de CRIs, referente ao mês de dezembro (caixa janeiro), sem possuir qualquer inadimplência.
Além disso, a gestora confirmou que o fundo pagou da 2ª parcela referente a 20% do preço de aquisição de 50% do edifício denominado de “Union Faria Lima”, no valor de R$ 35,3 milhões.
A gestora destacou que o Union Faria Lima possui Renda Mínima Garantida equivalente a 6,9% a.a. proporcional ao desembolso. Com este novo pagamento, a receita imobiliária terá um incremento de R$ 0,02/cota a partir da competência janeiro (caixa fevereiro). Confira abaixo o perfil da carteira do fundo:
O FII VBI Prime Properties é um fundo imobiliário do tipo tijolo, como objetivo de rentabilizar no mínimo dois terços do seu patrimônio líquido diretamente em imóveis do segmento corporativo ou comercial, cotas de FIIs e cotas de Fundos de Investimento em Participações.
