Bom Dia FIIs – BCIA11, MGFF11, XPCI11 - Confira os destaques de 23/09
O IFIX fechou a última quinta-feira (23) em alta de 0,11%, terminando o dia em 2.705,38 pontos. No acumulado do mês de setembro e do ano de 2021, a variação do índice é de -1,61% e -5,74%, respectivamente.
Já o índice SUNO30 fechou em queda de 0,01% e 98,36 pontos. Veja na tabela abaixo:
Confira as principais notícias do mercado de FIIs:
BCIA11 informa resultados e explica a composição dos seus ganhos
Em relatório gerencial apresentado aos cotistas nesta quinta-feira (23), a gestão do fundo Bradesco Carteira Imobiliária Ativa (BCIA11) comunicou o resumo do desempenho do fundo no mês de agosto.
O BCIA11 é um fundo imobiliário do tipo Fundo de Fundos, O principal objetivo do fundo é a obtenção de renda por meio da aquisição de cotas de FIIs, mas também de títulos de renda fixa.
Em agosto, o fundo distribuiu R$ 0,64/cota, em linha com os últimos meses. A distribuição foi equivalente a 101% do resultado mensal, acumulando distribuição de 97% do resultado no segundo semestre. Confira na tabela abaixo:
Nos últimos 12 meses, o fundo distribuiu R$ 7,64/cota, equivalente a um DY de 7,2% considerando a cota patrimonial e de 8,5% considerando a cota de mercado, ambas no fechamento de agosto.
Com o cenário de inflação e de alta da Selic, a gestão optou por manter a participação elevada nos fundos de recebíveis (CRI) em 38% da carteira. Porém, o BCIA11 fez trocas dentro do setor para aproveitar fundos com maiores descontos e também melhorar o DY médio.
Também, foi mantida a alocação em fundos de lajes corporativas (26%), dado os descontos com que estão sendo negociados no secundário e a qualidade de seus portfólios, que inclui ativos de boa localização e especificações técnicas.
Os rendimentos recorrentes de FIIs apresentaram crescimento expressivo nos últimos meses no resultado do BCIA, reforçando a capacidade de pagamento de dividendos nesse cenário desafiador de tendência de queda do índice.
A gestão afirmou que o aumento foi de 20%, considerando a média dos meses de agosto e setembro em comparação com a média do primeiro semestre.
O crescimento dos dividendos pode ser explicado pela mudança de alocação da carteira,
- com maior participação dos fundos de CRI;
- alocação em FIIs com melhor retorno (yield) em dividendos;
- elevação dos dividendos pagos pelos fundos de CRIs e shoppings.
Por outro lado, o resultado da linha de ganho de capital ficou negativo em agosto devido à venda de ativos com prejuízo no período.
Por fim, a gestão optou por realizar essas vendas ao avaliar que o potencial de retorno de alguns ativos era limitado se comparado a outras alternativas de alocação nesse novo cenário.
MGFF11 informa resultados e explica o racional de suas operações
A gestão do FII Mogno Fundo de Fundo (MGFF11), detalhou em seu Relatório Gerencial divulgado na quinta (23), a performance do fundo no mês de agosto. Desta forma, a Mogno Capital Investimentos publicou os resultados do FII e descreveu a movimentação dos seus ativos, com destaque à maior exposição ao CDI.
A gestão destacou que o mês de agosto foi negativo para o MGFF11, com retorno total de -6,90% a preços de mercado. Foi o pior mês do ano e o segundo pior desde março/2020.
Porém, com otimismo, a Mogno Capital Investimentos disse que o terço final do mês o MGFF11 superou fortemente o mercado. Do fechamento do dia 19 até o fim do mês, o fundo se valorizou 5,13% contra um IFIX de 2,20% no mesmo período.
Em relação aos seus resultados de agosto, o fundo distribuiu o equivalente a R$R$ 0,50 por cota no mês. Isso corresponde a um dividend yield anualizado de 8,21%. Confira na tabela abaixo:
Poucas mudanças na carteira do fundo
Na carteira, o MGFF11 não fez grandes movimentos. Pelo contrário, as maiores fatias de investimentos continuam em fundos de recebíveis e de escritórios.
Na verdade, a gestão pontuou que a principal movimentação ocorreu na classe de CRIs, com a venda de CPTS11, que gerou R$ 29 milhões de ganho e a compra de KNCR11, que custou R$ 48 milhões aos cofres do fundo.
Na explicação da gestão, fez-se necessário reduzir a exposição ao IPCA para aumentar a exposição ao CDI. Tudo isso para reduzir os riscos de marcação a mercado e, ao mesmo tempo, acompanhar o aumento da Selic por meio do KNCR11, um FII com todos os ativos atrelados ao CDI.
O fundo também explicou sua venda de uma posição, que foi negociada “com ágio (5% acima de seu valor patrimonial no final de agosto) para comprar um fundo que opera com deságio apesar da carteira high grade (7% de desconto sobre seu valor patrimonial)”.
Veja abaixo o perfil da carteira de investimento do fundo:
O Mogno Fundo de Fundos é um FII de papel com objetivo de auferir rendimentos e ganhos de capital na aquisição de cotas de FIIs e outros ativos ligados ao mercado imobiliário.
XPCI11 apresenta resultados e explica suas operações
O XP Crédito Imobiliário FII (XPCI11), representado por sua gestora XP Vista Asset Management, comunicou nesta quinta-feira (23) aos seus cotistas os resultados do mês de agosto. Além disso, a equipe gestora aproveitou para explicar a movimentação da carteira do fundo.
Sobre os resultados, o fundo anunciou a distribuição de R$ 0,87 por cota comunicada, no último dia útil do mês de agosto. Confira abaixo:
Considerando o valor de fechamento da cota no mês (R$ 100,15) o resultado equivale a 204,81% do CDI no período, já livre de impostos, ou ainda 240,96% do CDI com um gross up de 15% de impostos
Porém, a cota patrimonial do XPCI11 teve novamente pequena desvalorização devido ao aumento taxas de juros. Isso impacta na marcação a mercado dos papéis, principalmente se algum ativo for vendido antes do prazo de vencimento, podendo até trazer prejuízo. Mas não apresentam nenhuma deterioração do risco de crédito dos CRIs.
Movimentação da carteira do fundo
Na carteira de CRIs, o fundo teve como destaque a venda de CRI com ganho de capital de aproximadamente R$ 1,81 milhão, por meio da venda dos ativos abaixo:
- CRI Cogna Educação
- CRI GPA
Também, o XPCI11 aproveitou as oportunidades e adquiriu dois ativos, confira:
- CRI Patrimar, comprado por R$ 24,65 milhões (CDI + 2,95% a.a.)
- CRI Tecnisa, adquirido por R$ 11,67 milhões (IPCA + 5,70%)
A gestora explicou que segue sua estratégia de manter um portfólio composto de CRIs com boa qualidade, com foco em originação e estruturação próprias.
Por este motivo, existem prêmios implícitos nas taxas dos papéis, que permitem que o XPCI11 consiga gerar ganho de capital em operações no mercado secundário.
Além da estratégia supracitada de geração de resultado na “indústria” de High Grade, a gestão está buscando aumentar a parcela de alocação em bons ativos/CRIs mais estruturados voltados para retornos Middle / High Yields.
Os rendimentos e ganhos de capital auferidos segundo o regime de caixa foram de R$ 0,87 (oitenta e sete centavos) por cota, totalizando R$ 5,68 milhões. No book de FIIs não houve movimentações.
No book de CRI os rendimentos recebidos pelo Fundo foram de R$ 5,65 milhões. O book de FII teve um resultado de R$ 490 mil.
O XP Crédito Imobiliário FII é um fundo de papel, com o objetivo rentabilizar pela aplicação de seus recursos em ativos financeiros com lastro imobiliário, tais como CRI, Debênture, LCI, LH e cotas de FIIs.
