Buildings analisa mercado de fundos imobiliários em tempos de crise de Covid-19
Esse texto foi escrito pela Buildings, uma das principais plataformas de informações do mercado imobiliário brasileiro.
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Com a crise econômica instalada no Brasil em razão da pandemia do novo Coronavírus (Covid-19) – que na última quinta-feira (26) completou um mês -, os reflexos negativos têm sido muitos e em vários setores e segmentos da sociedade. Os investidores e aqueles que acompanham a Bolsa de Valores, viram o índice Ibovespa despencar da casa de 110 mil pontos para 67 mil pontos, uma queda de quase 40%.
Isso pode assustar, claro, mas também pode gerar algumas reflexões. Enquanto o índice da Ibovespa teve significativa queda, o Ifix (Índice que mede a performance dos Fundos de Investimentos Imobiliários) se mostrou bem mais resiliente, com uma queda bem menor, de 28% (considerando o acumulado desde o início do ano, somado à crise da saúde no Brasil).
De acordo com análise realizada pela Buildings, empresa com sólida experiência em Pesquisa Imobiliária Corporativa, tanto o mercado de escritórios nas principais capitais brasileiras, como o mercado de imóveis logísticos, vinham desde o começo do ano em um processo de queda de vacância e aumento de preços de aluguel, o cenário é otimista para investidores. Em algumas regiões, essa situação era ainda mais exponencial, com vacâncias baixíssimas e preços subindo na casa de 30% ou mais. O mercado de fundos imobiliários acompanhava essa tendência, com o aumento de investidores na bolsa, novas captações realizadas com bastante sucesso e aumento, quase que de forma geral, do valor das cotas negociadas.
Porém com a emergente pandemia do Coronavírus, o que se viu foi uma queda abrupta no valor das cotas de FIIs, o que gerou a seguinte pergunta principalmente em investidores mais inexperientes: devo vender? Devo segurar? Devo comprar mais?
A resposta para essas perguntas depende bastante do perfil de investidor de cada um. Ainda de acordo com a Buildings, é um momento que exige análises mais criteriosas, maior conhecimento do fundo em que se pretende investir, mas também existem boas oportunidades de compra nesse momento.
Desenhado esse cenário, relacionamos algumas características que devem ser levadas em consideração nesse momento:
- O mercado de FII é um investimento de renda variável e, por mais óbvio que isso possa parecer, muitos investidores se assustaram com as oscilações das suas cotas nesse momento econômico desafiador para o mundo inteiro. É necessário ter em mente que, ainda que não de forma tão acentuada, oscilações eram e são esperadas.
- Os fundamentos do mercado imobiliário, agora falando especificadamente sobre o mercado de tijolos de escritórios e logística, não mudaram e continuam atraentes para o investidor. O que isso quer dizer? A taxa de vacância em escritórios na cidade de São Paulo que estava baixa quando fomos acometidos pela crise, continuará baixa quando sairmos dela. “Conversando com alguns proprietários nesses últimos dias, nenhum me reportou inquilinos em processo de devolução de espaços por conta da crise”, analisa Fernando Didziakas, sócio da Buildings.
- É importante examinar as opções de FIIs disponíveis no mercado, pois muitos deles estão com os valores das cotas bem abaixo do valor patrimonial, o que – mais uma vez, dependendo do perfil do investidor – pode ser uma oportunidade.
- O contraponto disso tudo é que teremos um impacto na distribuição de rendimentos em muitos desses fundos imobiliários, já que alguns inquilinos têm procurado as gestoras para renegociar seus aluguéis ou pedindo períodos de carência. Nesse tema, os fundos imobiliários mais impactados, com certeza, serão os de shopping centers, mas não devem ser os únicos. Entender os segmentos dos inquilinos de cada FII é essencial nessa análise.
A grande incógnita que surge é: qual País, mundo e economia encontraremos ao sair desse túnel? Quanto tempo demorará para um FII que tinha cotas no valor de R$ 120,00, hoje negociado a R$ 80,00, voltar ao patamar de R$ 120,00? Se é que isso de fato acontecerá.
Importante levarmos em consideração que o mercado imobiliário sempre andou acompanhado dos principais índices macro econômicos, em especial o PIB e a taxa de desemprego. Como esses índices estarão ao final desse ciclo?
As obras que seriam entregues em 2021 e 2022 devem atrasar alguns meses. E isso vai reforçar a questão da vacância baixa a curto prazo. Com a vacância baixa, o que se vê é preço subindo mais uma vez.
“Eu não creio que na Faria Lima, por exemplo, vai haver uma super devolução de escritórios, de espaços comerciais, a ponto de levar a taxa de vacância de 3% para 10%, por exemplo. É provável que exista uma taxa de vacância financeira, que é quando o inquilino está lá, mas não paga aluguel, mas provavelmente não haverá grande impacto na taxa de vacância física”, analisa Didziakas, sócio da Buildings.
Conclusões
Comprar ou construir imóveis para alugar e gerar uma renda mensal ainda é um investimento bastante consistente, já que os imóveis de tijolos não sofrem tanta desvalorização.
O cenário atual traz um efeito em cadeia gigantesco que ainda não sabemos até onde vai chegar. É tudo ainda muito incerto. Mas para aqueles que têm perfil para o mercado de fundos imobiliários fará todo sentido investir neste momento, o qual nos faz acreditar numa oportunidade a médio e longo prazo.
Onde o mercado imobiliário estava antes da Covid-19? Estava com taxa de vacância baixa e preço subindo. Quando a crise da saúde passar, pode ser que todo o mercado financeiro se redesenhe de uma forma que muitos se surpreendam.
