Como diversificar uma carteira de fundos imobiliários?
Como diversificar uma carteira de fundos imobiliários? Veja como avaliar a gestão e diversificar a carteira entre FIIs de tijolo e de papel.
Criar uma carteira de fundos imobiliários diversificada e com bons ativos para o longo prazo não é uma tarefa fácil, já que demanda do investidor um conhecimento sobre como escolher os melhores FIIs para seu portfólio.
Nesse sentido, alguns fatores podem pesar mais do que outros na escolha dos FIIs, já que cada investidor possui a sua própria estratégia e perfil de risco diferentes. No entanto, de forma geral, alguns quesitos acabam sendo mais determinantes para selecionar os melhores fundos imobiliários para diversificar a carteira.
Para ajudar os investidores nessa jornada, o Professor Baroni, especialista em fundos imobiliários da Suno Research, explicou sobre como o investidor pode diversificar sua carteira de FIIs, considerando histórico da gestão e diversificação entre fundo de papel e de tijolo.
Analisando a gestão e histórico dos fundos imobiliários
Um dos primeiros fatores importantes destacados por Baroni de como escolher fundos imobiliários para investir é analisar o histórico da gestão.
Assim, cabe verificar como foi a atuação da gestão ao longo da trajetória do FII, analisando os erros e acertos, assim como o comportamento da mesma em períodos adversos do mercado.
Além disso, é muito importante considerar o contexto que esse histórico da gestão está inserido. Isso porque um fundo criado em 2020, no início da pandemia, não deve ter a mesma “régua” de avaliação para fundos imobiliários criados em 2015, por exemplo.
Na média, o desempenho desses fundos pode ser diferentes, mas não necessariamente porque a gestão fez um trabalho ruim, já que o contexto macroeconômico que se vive é muito importante nessa comparação.
Apesar do histórico da gestão ser um fator importante a ser analisado, o especialista destaca um ponto sutil que poucos levam em conta: a “empatia” criada entre o gestor e o cotista.
Para ilustrar essa ideia, Baroni compara a relação entre os gestores e os cotistas de fundos imobiliários com a situação de um médico e um paciente.
“É como chegar para um médico, apresentar um exame claro, simples e objetivo, e ele falar a visão dele. Se não tiver uma empatia entre vocês dois [médico e paciente], você não dá o primeiro passo no tratamento que você tiver que fazer”.
Diversificação entre FIIs de papel de tijolo
O momento se encontra muito favorável para os fundos imobiliários de papel, sobretudo pela volta da inflação e do avanço dos juros no Brasil.
Apesar disso, Baroni diz que não se deve desprezar bons fundos de setores como shopping, renda urbana e logística, por exemplo, que estejam pagando um yield próximo de 10% ao ano.
“O tijolo tem um modelo de precificação diferente. Se você pega essa taxa de juros futura que hoje está em 13% [ao ano] e traz isso para 9% ou 10% ao ano [dos FIIs de tijolo], você tem um efeito de ‘mola comprimida’ que dispara no fundo de tijolo e você ‘joga esse negócio’ para 30% ou 40% para cima [considerando a valorização da cota]”.
Os ciclos econômicos vão fazer com que o momento seja mais favorável para fundos imobiliários de tijolo em certos cenários, e melhor para FIIs de papel em outros contextos. Justamente por isso, a diversificação entre os dois tipos de ativo é o mais adequado para uma estratégia promissora de longo prazo.
