Entenda a trajetória do RBED11 no mercado e veja seus resultados
O Rio Bravo Renda Educacional – RBED11 – é um fundo imobiliário que foi inicialmente constituído com o objetivo de adquirir dois terrenos, em Campinas e Cuiabá, onde seriam construídos campos universitários para posterior locação à Anhanguera Educacional por meio de contratos built-to-suit.
Contudo, o objetivo principal não se concretizou. Com a fusão da Anhanguera/Kroton, a estratégia imobiliária foi revisada nas praças de atuação e consequentemente houve um desinteresse por parte do locatário em promover a construção nos ativos.
Em dezembro de 2017, a Rio Bravo, que já havia assumido a função de administradora 2 anos antes, assumiu também a função de gestora e, desde então, vinha trabalhando com a Kroton soluções para substituição dos ativos do fundo.
Após grande esforço comercial, a gestão conseguiu encontrar condições que pudessem satisfazer todas as partes envolvidas no negócio.
Foram substituídos, portanto, os dois terrenos do por dois imóveis performados, ou seja, já construídos e em funcionamento, e locados pelas respectivas usuárias, integrantes do Grupo Kroton.
Isso tudo aconteceu, e, conforme fato relevante divulgado em 28 de junho de 2019, foram celebrados os contratos definitivos para troca dos imóveis detidos pelo fundo pelos Campus Pitagóras (São Luiz, MA) e UNIC (Cuiabá, MT).
Resultados do fundo com base em outubro
Após todo este processo, o fundo já faz jus integralmente às receitas dos contratos de locação dos seus dois ativos. Contudo, o resultado financeiro acumulado no ano é negativo devido ao imposto pago na venda de alguns ativos de renda fixa para realização da permuta realizada em junho.
Logo, esse efeito extraordinário impactou o resultado por cota frente à distribuição dos últimos meses.
Sendo assim, o resultado foi de R$ 1,11 por cota. Entretanto, devido às novas cotas subscritas no direito de preferência e no âmbito das sobras da 2ª emissão de cotas, o fundo distribuiu rendimentos aos cotistas da seguinte maneira:
- Cota: R$ 1,00
- Cotas do direito de preferência da 2ª emissão: R$ 0,61
- Cotas das sobras da segunda emissão: 0,29
2ª emissão de cotas do RBED11
No último dia 10 de setembro, a Rio Bravo deu início à captação da 2º emissão de cotas, no valor de R$ 250 milhões. Com a concretização da emissão e a alocação conforme pipeline apresentado na oferta, a gestão estima que a taxa interna de retorno ( taxa que mede a rentabilidade pela qual o capital está sendo remunerado em um determinado período de tempo) real que o investidor terá em 2023 será de 8% ao ano, considerando o valor da cota na emissão.
O período do direito de preferência, incluindo a subscrição das sobras, foi encerrado em 16 de outubro, tendo captado R$ 45,3 milhões até então.
A emissão está na fase de esforço restrito aos Investidores Profissionais e a Rio Bravo estima que a oferta poderá ser encerrada até meados do próximo mês de dezembro.
Segundo informado pela gestão do fundo, o objetivo para esses recursos é o crescimento do fundo com ativos de qualidade e diversificação de risco, respeitando os seguintes critérios:
- Presença em regiões metropolitanas;
- Baixo risco de inadimplência;
- Ganhar mais exposição à região sudeste;
- Valores de terrenos e construção em linha com o praticado pelo mercado.
Liquidez do RBED11 na Bolsa
Em termos de liquidez, o número de cotas negociadas no mês de outubro teve aumento de 75,2% frente ao mesmo período do ano passado e o volume médio diário negociado no mês aumentou em 89,7% frente o mesmo mês de 2018. O valor de mercado do fundo teve aumento de 6% em 12 meses.
Constituído em setembro de 2011, o Rio Bravo Renda Educacional é um FII do tipo tijolo que tem o objetivo de realizar investimentos com perspectiva de longo prazo em ativos imobiliários, por meio de aquisição e posterior gestão patrimonial de imóveis de natureza comercial.
