Built-To-Suit em FIIs – Entenda se é bom ou ruim para o fundo

Contratos built-to-suit em FIIs podem ser uma grande vantagem quando falamos em geração de renda constante.

Isso porque a principal atração de um fundo imobiliário é o seu rendimento. Por isso, os imóveis que possuem contratos built-to-suit em FIIs favorecem este indicador.

O nome built-to-suit (BTS), que pode ser traduzido para “Construção Sob Medida” em português, é atribuído a transações imobiliárias que incluem a construção ou reforma de um imóvel de acordo com as especificações detalhadas pelo futuro locatário da propriedade. Basicamente, o que ocorre é que um investidor profissional irá desenvolver um imóvel, ou seja, construir o imóvel de acordo com o desejo do futuro inquilino, desde que com um contrato firme de locação assinado.

Dessa forma, uma empresa “encomenda” um imóvel com especificações que atendam suas necessidades operacionais para locação por um prazo longo ao invés de comprá-lo ou construí-lo com recursos próprios.

Vantagens dos fundos imobiliários com imóveis em contratos built-to-suit

built to suit fiis

Ao contrário dos FIIs que possuem contratos “padrões”, que frequentemente sofrem com revisionais negativas, vacâncias e inadimplências, os imóveis dos fundos imobiliários com contratos built-to-suit estão bem menos expostos a esses fatores.

Esses contratos são de longo prazo (atípicos), e sempre são reajustados pela inflação. Além disso, as multas elevadas reduzem seus riscos.

Assim, para o investidor que tem vontade de investir no mercado imobiliário, mas o alto risco de vacância, e interrupção do fluxo de caixa, dentre outros fatores, o afasta, os FIIs BTS podem ser excelentes opções.

Nesse sentido, entre as principais vantagens desses fundos, estão:

Exemplo de operação de built-to-suit com CRIs

built to suit fiis

Vamos supor que um empreendedor que pretende adquirir um imóvel vago, mas com um potencial inquilino, faz um contrato de compra do imóvel casado com o contrato de aluguel.

Isso significa que o contrato de locação é assinado antes da compra do imóvel e será válido somente se a compra for concretizada.

Logo, se todo o valor da aquisição for pago com recursos do empreendedor, o risco da operação tende a ser dependente do locatário e do contrato firmado.

Contudo, como estratégia de alavancagem, existe a possibilidade de se emitir um título no mercado ancorado no contrato de locação.

Esse mecanismo de cessão de créditos e securitização da renda gerada pelo empreendimento antecipa o recebimento do valor do aluguel que seria pago ao longo do tempo para o empreendedor descontado a uma taxa.

Portanto, o valor recebido pelo empreendedor com a emissão do título compõe o funding para a aquisição do empreendimento (ou construção, no caso de um built-to-suit – BTS).

Isso facilita para o empreendedor, diminuindo os recursos necessários para a aquisição do empreendimento por sua parte.

Em contrapartida, o empreendedor ficará com a renda do período do contrato comprometida com o título para pagar os credores.

Em síntese, o título mencionado mais utilizado no atual momento da economia brasileira é o Certificado de Recebíveis Imobiliários – CRI.

Built-to-suit em FIIs – Considerações

Para muitos não é fácil acreditar que um Fundo Imobiliário seja capaz de entregar retornos tão atraentes e com baixo risco.

O histórico de proventos pagos por fundos com contratos BTS costumam ser bem mais estáveis e crescentes, já que são sempre reajustados pela inflação.

Portanto, ao analisar os fundos imobiliários, veja se eles possuem contratos built-to-suit em FIIs. Tenho certeza que será um diferencial muito bom para a Sua carteira de investimentos.

Bruno Sperandio
Bruno Sperandio Autor

Engenheiro por formação, com mais de 7 anos de experiência no mercado de investimentos, trabalha com produção de conteúdo informativo e educacional para o mercado imobiliário brasileiro.

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