Quais FIIs de logística são mais bem localizados em SP?
Com o avanço do e-commerce nos últimos 2 anos, além de outros fatores importantes, os FIIs de logística passaram a ser mais procurados pelos investidores durante esse período.
Apesar disso, o segmento logístico não evolui da mesma forma em todas as regiões do Brasil. Alguns lugares apresentam uma demanda maior, como é o caso de São Paulo.
Não à toa, diversos fundos imobiliários de logística conhecidos pelos investidores que possuem boas localizações em SP evoluíram consideravelmente, como, por exemplo, os FIIs HGLG11, XPLG11 e BTLG11.
Os FIIs em São Paulo estão bem localizados?
O crescimento do setor logístico tem sido bastante relevante, mas em São Paulo esse avanço teria sido ainda maior. É o que apontou Fernando Didziakas, sócio-diretor da consultoria Buildings, durante o evento realizado pela Suno, FII Experience.
Didziakas também destacou que os Estados do Rio de Janeiro e Minas Gerais não apresentam a mesma demanda de condomínios logísticos que São Paulo. Mas a região Nordeste, por exemplo, passou por um processo de crescimento relevante durante a pandemia nesse sentido.
Segundo informações da Consultoria Buildings, dos 838 condomínios logísticos que estão sendo monitorados pela empresa, 165 se encontram em processo de construção. Assim, embora se tenha 28 milhões de metros quadrados construídos, ainda há 3,8 milhões de metros quadrados a serem trabalhados, o que mostra que o mercado logístico ainda tem um potencial de crescimento de 13,57%.
Após uma absorção líquida recorde no Brasil no 4° trimestre de 2021, em que houve 1 milhão de metros quadrados locados somente entre os meses de outubro e novembro, a tendência é que haja uma desaceleração na demanda. No entanto, São Paulo pode não acompanhar essa diminuição no ritmo, por conta de ter seu desempenho próprio, o que pode ser mais vantajoso para os FIIs de logística nesta região.
Quais são os FIIs de logística mais bem localizados?
A maioria dos condomínios logísticos estão em São Paulo, com um total de 443 galpões. Mas até mesmo dentro do estado há diferenciações de demanda. A quantidade e a concentração de empreendimentos tendem a ser maiores conforme se aproxima do núcleo urbano do estado.
Para analisar melhor essa distribuição, são utilizados 3 raios de localização principais em São Paulo, dado a sua complexidade no setor. Um deles é o raio de 30 km, considerado a partir da Sé, que fica no centro de São Paulo.
É a região mais disputada e com os aluguéis mais altos. Assim, o risco de vacância é baixo neste raio, de modo que os FIIs de logística com imóveis neste local teriam vantagem, segundo Didziakas.
Os FIIs com imóveis nessa região são: HGLG11, XPLG11, BTLG11, GALG11, EURO11, LVBI11, LGCP11, SDIL11 e VILG11. Estes seriam alguns com FIIs com melhor localização do segmento logístico.
Outras regiões mais afastadas do centro de São Paulo
Já no raio de 30 km a 60 km, a vacância dobra e o preço médio do aluguel cai. É uma região já um pouco afastada da capital, mas ainda é atrativa o suficiente. Um dos FIIs de logística com imóveis nessa região é o HSLG11, que possui distância máxima de seus ativos de 35 km em cada capital, apresentando dois galpões situados em São Paulo.
Outros exemplos de FIIs nessa faixa de distância são:
- XP Log (XPLG11);
- BTG Pactual Logistica (BTLG11);
- CSHG Real Estate (HGRE11);
- Kinea Renda Imobiliária (KNRI11);
- Bresco Logística (BRCO11);
- VBI Logístico (LVBI11);
- Rbr Log (RBRL11);
- Xp Industrial (XPIN11);
- Vinci Logística (VILG11).
Já na região mais afastada, num raio de 60 km, a vacância chega a ser mais que o triplo da região de raio 30 km. Com isso, o valor médio do aluguel cai ainda mais e a dificuldade de locação dos imóveis é maior. Alguns FIIs de logística nessa região são: BTLG11, HGLG11, HLOG11, KNRI11, RBRL11 e GRLV11.
