Desempenho dos FIIs depende mais do PIB do que da Selic, segundo professor Baroni
Investidor deveria direcionar atenção para contexto macroeconômico mais amplo, segundo Marcos Baroni, da Suno Research
Pressionado o botão de início de queda da taxa Selic no mês passado e provável novo corte na
próxima quarta-feira, emerge o destaque à correlação negativa que há entre os juros e a
rentabilidade dos fundos imobiliários. Selic baixa, FIIs em alta.
É comum vermos estampados nas manchetes e nas rodas de conversa entre os investidores as
afirmações de que agora que a Selic está caindo novamente – o que não ocorria desde 2020 –é
momento de apostar nos FIIs.
Não há erro na conclusão, mas, segundo o especialista em Fundos Imobiliários da Suno
Research e professor Marcos Baroni, os FIIs devem ser analisados dentro de um contexto
macroeconômico mais amplo, na capacidade de o Brasil gerar riqueza. “
Para entender o futuro dos FIIs, os investidores devem direcionar sua atenção mais para o desempenho do PIB do que para as taxas de juros”, diz.
No início do mês, o IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) divulgou o crescimento
de 0,9% do PIB no segundo trimestre do ano. Os destaques de alta foram a indústria (0,9%), o
consumo das famílias (0,9%) e os serviços (0,6%), que correspondem a perto de 70% do
indicador.
Trata-se do oitavo resultado positivo consecutivo do PIB em bases trimestrais. O saldo vem
depois de a atividade econômica brasileira crescer 1,8% no 1º trimestre, com forte expansão
da agropecuária. Em valores correntes, o PIB totalizou R$ 2,651 trilhões.
A taxa Selic, por sua vez, experimentava 2% ao ano em 2020 e fez uma trajetória de
ascendência desde então até os 13,75% do mês passado. Naquele ano, o mundo amargava
uma pandemia e a bolsa brasileira vivia períodos de circuit breaker.
Ciclo virtuoso
Para Baroni, a Selic seria mais a temperatura, o pulso mais imediato dos preços. “Mas o fundo
imobiliário tem uma relação muito forte com a economia, então quando você vê as empresas
expandindo as suas áreas, contratando pessoas, isso invariavelmente reflete nos imóveis”,
avalia.
Ele lembra o ciclo virtuoso que o crescimento traz: a empresa que contrata, busca escritórios
ou expansão do escritório atual, que está ampliando o parque, vai precisar de contratos
logísticos, ou que queira investir em outras praças do país ou que vá buscar alternativa para
uma franquia em um shopping, mesmo uma família buscando um quiosque, ela vai acabar
ampliando, com o negócio, o consumo também nos supermercados e atacarejos.
“Então, sob qualquer ângulo que você olha vai perceber que PIB, economia estável ou minimamente
previsível gera muito valor para os fundos imobiliários em todos os aspectos”.
Impacto da queda da Selic
Brunno Bagnariolli, sócio da Jive Investments e CIO dos fundos da Mauá, aponta na
importância da Selic a questão da alavancagem inerente ao setor.
“Tipicamente o real estate é um negócio que opera alavancado, ele opera endividado. Então ter um custo de dívida menor, é melhor para a classe como um todo, sejam para os fundos imobiliários, seja até para uma pessoa física que está comprando um apartamento. Então queda de juros impacta
frontalmente a classe. PIB é longo prazo, no curto prazo a Selic acaba impactando mais”,
afirma.
Na gestora Manatí, o sócio e co-fundador Samuel Pereira avalia que o PIB crescendo
(muito ou pouco) vai impactar na confiança do investidor e na cadeia toda. “Impacta também
nas empresas, nas pessoas, nos números das companhias. E quando a gente pensa em
operação de crédito pode impactar na capacidade de pagamento”, aponta.
Ele lembra, ainda, que, no caso dos fundos de tijolo, o PIB impacta na procura de novas áreas,
de novos empreendimentos, na locação, na capacidade de retorno, além de novas captações.
Eduardo Mekbekian, sócio e co-fundador da mesma casa, lembra ainda que a Selic pode ser o
gatilho de entrada de novos investidores na modalidade FIIs. “Acaba muito sendo um artifício positivo, desde quando o mercado começou a ter mais liquidez e foi ali por volta de 2010”, diz.
Baroni lembra que as pessoas não olham muito para o PIB porque é muito mais fácil olhar os
juros futuros no dia a dia. “O juro futuro está apontando pra baixo então eu tenho aqui
invariavelmente os fundos imobiliários apontando pra cima”.
No final das contas, segundo o especialista, o juro futuro para baixo indica uma economia mais
estável que, invariavelmente, vai fazer com que se tenha mais PIB melhor.
“Só que quando você dá alguns passos pra trás e tenta fazer uma fotografia mais ampla do PIB tentando
estratificar melhor o quanto esse PIB pode se manter consistente, você fica muito mais seguro
para fazer os investimentos em fundos imobiliários”, conclui.
