FIIs de lajes corporativas têm desafio de gestão, diz especialista
FIIs pagam mais barato por edifícios, mas também cobram aluguéis menores e têm média de rentabilidade mais baixa, aponta levantamento
Ainda em fase de recuperação após o impacto sofrido com a pandemia de Covid-19, o segmento de lajes corporativas ainda é o mais descontado dentro do mercado de FIIs, e precisa de ajustes em seus modelos de gestão para ampliar sua rentabilidade do setor, na visão de Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLA, empresa de inteligência de mercado para o setor imobiliário.
Levantamento a empresa sobre o setor de escritórios em São Paulo mostra que os edifícios de propriedade de FIIs, na média, apresentam tanto um valor médio de aluguel mais baixo como menor cap rate, índice que indica o retorno dos valores recebidos em relação ao investimento realizado.
A análise leva em conta os prédios de padrão A+, A e B localizados nos principais distritos financeiros de São Paulo mostra que os FIIs pedem um preço médio do aluguel de R$ 79,45 por metro quadrado em seus prédios, enquanto a média do mercado está em R$ 92,43.
Já o cap rate estabilizado médio dos edifícios que pertencem aos FIIs caiu levemente neste ano, para 6,99%, enquanto a média do setor subiu para 7,31%.
Essa desigualdade nos valores anula uma vantagem competitiva registrada pelos fundos imobiliários na aquisição de seus ativos: em 2023, os FIIs de lajes corporativas pagaram em média R$ 21 mil por metro quadrado em suas aquisições, enquanto os demais agentes de mercado tiveram um custo médio de R$ 26 mil.
FIIs precisam avaliar melhor a vacância, diz Nicastro
Giancarlo Nicastro explica que problemas de gestão, provocados pela expansão muito rápida do mercado, acabam prejudicando o desempenho dos fundos, que “compram ativos mais baratos e terceirizam suas comercializações, não acompanhando de perto as negociações e as dinâmicas de mercado”.
Para o CEO da SiiLA, a pressa em reduzir a taxa de vacância, para acalmar os cotistas, leva às negociações com rentabilidade abaixo da média no longo prazo. “Ao não focar no bom retorno a longo prazo, um gestor acaba por priorizar que ativos sejam locados com valores abaixo do mercado. Podemos falar que isso é má gestão”, diz o especialista, em entrevista ao site da empresa de inteligência.
No mês passado, em participação no FIIs Experience, evento sobre o mercado de FIIs realizado pela Suno na Arena B3, Giancarlo Nicastro já havia apresentado um estudo que mostra vacância acima da média nos FIIs de lajes corporativas em relação ao mercado, destacando que o setor detém menos de 10% dos espaços corporativos na capital paulista.
Para ele, a realização de ajustes passa por investimentos nas equipes de gestão, no aprimoramento dos edifícios e também em ações eficientes de marketing. “Um ativo precisa ser atraente e, principalmente, funcional para o inquilino. Se olharmos as proprietárias, vemos constantes investimentos em retrofits e melhorias nos ativos, além de uma equipe interna para comercializar e acompanhar os inquilinos”, aponta.
Para o executivo, a receita para a melhor rentabilidade dos FIIs de lajes corporativas é clara: “Os gestores precisam tomar as rédeas de seus empreendimentos”, conclui Nicastro.
