Fundo não é da gestora, é do cotista, diz Pedro Carraz, da XP Asset
Para o gestor Pedro Carraz, da XP, fundo imobiliário não foi feito para alavancagem, pois se baseia em renda. Veja o que foi dito.
“Nem sempre levamos informações positivas, mas temos de ser transparentes”. Assim começa sua fala no FII Experience o gestor e sócio da XP Asset, Pedro Carraz, nesta quinta-feira (21). O especialista lembrou seu início no setor de fundos imobiliários e falou abertamente sobre os desempenhos de sucesso dos fundos XPML11, que hoje é o maior entre os fundos de shopping, com um patrimônio de R$ 3,5 bilhões. Mas também lembrou do XPPR11, de lajes corporativas, que está vendendo ativos, lutando contra a vacância. “Quem viveu a pandemia viveu um MBA intensivo, mas nós estamos trabalhando para reduzir a vacância do fundo”, conta.
Para o gestor, fundo imobiliário não foi feito para ter alavancagem. “O mercado ainda está em evolução, cresceu mesmo desde 2018, a indústria ainda tem muitos gaps, mas temos de fazer mea culpa sim. FII não foi feito para ter alavancagem, porque é fundo baseado em renda”, afirma.
Carraz lembra que chegou à XP Asset há seis anos, mas já havia trabalhado por dez anos na BR Malls, de 2007 a 2017. Atualmente, há 30 pessoas trabalhando com ele na área imobiliária. Ele lembra que, nos primeiros seis meses sentia-se responsável quando a cota do fundo baixava de R$ 100 ou caía em um dia. “Eu sofria, mesmo que ocorresse uma greve dos caminhoneiros, foi um processo para entender o meu papel e vejo agora que há fundos com resultados bons e também alavancado.
O gestor conta ainda como é seu dia-a-dia: “Fundo imobiliário não é comprar e sentar em cima. Todo dia tem problema. É inquilino que liga e conta que bateu um vento e carregou a telha, é isso o dia todo. 30%, 40% do meu tempo é para melhorar a vida do fundo e a conta é apertada”, diz.
Neste ano, o XPML11 já está na sua 9ª emissão de cotas, com mais de R$ 800 milhões em caixa, e Carraz explica como isso se deu. “A emissão de junho não foi premeditada, precisávamos de dinheiro para concluir a expansão do [shopping] Catarina e pagar um pouco da dívida. Uma semana depois aumentamos a oferta de R$ 200 milhões para R$ 300 milhões e assim foi feito, de R$ 357 milhões para demanda de R$ 440 milhões. O varejo ficou irritado, e acabamos fazendo outra ainda [de R$ 450 milhões], em um cap alto e em agosto teve a reavaliação do patrimônio”, relembra.
“Já quitamos R$ 100 milhões de dívida, estamos comprando shoppings muito bons e vou alocar o caixa até o final do ano, tem lá R$ 800 milhões, rendendo R$ 800 mil por mês”, conta.
Tijolo x papel
Carraz afirma que não é um Fla x Flu, que há espaço para os dois. Segundo ele, o momento é de aumentar a exposição aos de tijolo, com a taxa de juros baixando, mas não é hora de parar com o papel. “A carteira tem de ser diversificada e se quisermos ter mais investidores temos que ser multiativos, para diversificar o risco”, afirma.
“Porque para entregar um dividendo decente tem que variar. Eu, por estratégia, prefiro ser minoritário dos grandes players”, conclui.
