Os Fundos de papel “estão com tudo”: o que esperar daqui para frente?
Os fundos de papel – que investem em crédito imobiliário – estão passando por uma valorização na bolsa de valores. Com recuperação no preço da cota desses fundos, além de dividendos maiores em 2025, os investidores demonstram estar animados com o segmento. Mas ainda há descontos em diversos FIIs do mesmo setor, demonstrando que ainda há muitas oportunidades, além de gatilhos de valorização.
O último levantamento do iTrix mostrou que os fundos de papel estão superando alguns segmentos de tijolo nos últimos 12 meses, mostrando a resiliência desses FIIs.
O iTrix é um índice elaborado pelo Trix para trazer o desempenho dos principais setores e fundos que fazem parte do IFIX, em recortes mensais e anuais. Veja abaixo:
| Rentabilidade | Na Semana | No Mês | No Ano | Últimos 12 meses |
| IFIX | -0,99% | -0,79% | 8,64% | -0,21% |
| iTrix Tijolo | -1,65% | -1,61% | 8,50% | -2,68% |
| iTrix Papel | -0,33% | 0,04% | 8,68% | 2,24% |
| iTrix Varejo | -1,84% | -1,61% | 5,06% | 0,07% |
| iTrix Galpões | -1,19% | -1,09% | 9,10% | 1,80% |
| iTrix Escritórios | -1,32% | -2,26% | 8,73% | -7,25% |
| iTrix Shopping | -2,13% | -1,72% | 10,56% | -4,43% |
“A distribuição dos FIIs de papel costuma ter correção monetária de forma mais recorrente, uma vez que possuem aplicações em títulos de Renda Fixa e com taxas mais atrativas para esse momento de mercado com taxas de juros mais altas”, comenta Vinícius Araújo, do RI da TRX e responsável pelo TRXF11 e TRXY11.
Ele comenta que essa característica dos FIIs de papel faz com que o Dividend Yield mensal repassado para o investidor através dessa classe de FIIs seja maior do que os Fundos de tijolo, que por outro lado, acabam adquirindo imóveis por cap rates na média de 8% ou 9%.
Por esse motivo os FIIs de papel tendem a registrar uma valorização maior nesses períodos de taxas de juros mais elevadas, uma vez que o investidor que busca uma maior renda mensal contribui para a pressão compradora dessa classe de ativo, impulsionando o preço no mercado secundário.
Quem comenta essa realidade é a gestão do fundo GAME11. Segundo seu último relatório, dentro desta realidade de juros real elevado, já observamos algumas oportunidades no mercado secundário com certas assimetrias de risco e retorno, que tem se mostrado muito interessantes para potenciais movimentações no nosso portfólio”.
Muitos fundos de papel se valorizaram, mas o desconto das cotas ainda permanece na maioria
Mesmo assim, os fundos ainda estão descontados. Ou seja, o valor dos FIIs de papel negociados em bolsa, em sua grande maioria, estão abaixo dos seus valores patrimoniais.
Muitos fundos estão negociados abaixo do valor patrimonial, não necessariamente por um problema dos fundos imobiliários ou de nenhum FII especificamente, comenta Rodrigo Possenti da Fator, responsável pelos fundos VRTA11, VRTM11 e OUJP11. Ele comenta que muitos fundos de papel continuam com os fundamentos bons, dando vantagens para o investidor de longo prazo.
Em entrevista ao Prof. Baroni, o gestor Guilherme Antunes, responsável pela área de crédito da RBR, abordou os motivos pelos quais diversos fundos de CRI — os chamados “fundos de papel” — vêm negociando com desconto.
Antunes comenta que o mercado ainda não sabe precificar o risco dos ativos de forma eficiente. “Muitos investidores olham apenas o dividendo passado, sem dimensionar os ganhos futuros”.
Ele dá exemplo do caso do RBRR11 que está descontado em relação ao seu valor patrimonial. Ele comenta que se colocasse seus ativos à venda para um outra gestora, ele conseguiria vender com ágio. A taxa MTM do RBRR11, está em IPCA + 9,5%. O spread em relação às NTN-Bs é de 200%. Isso demonstra que comprar fundos de qualidade com desconto apresenta oportunidades de ganhos futuros.
A gestora citada ainda possui outros fundos de papel, como RPRI11, RBRY11, PULV11 e o RBRX11, que é hedge fund com uma carteira recheada de CRIs.
Além dos fundos de papel, os multiestratégia – ou hedge funds – também estão “descontados” e com boas oportunidades. De acordo com Pedro Van Der Berg, gestor do ZAGH11, da Zagros, “o segmento de hedge funds irá se consolidar ainda mais, já que esses fundos conseguem se aproveitar melhor dos ciclos e oportunidades do mercado imobiliário”.
Esses FIIs têm a vantagem de misturar em carteira diferentes ativos, tanto de crédito imobiliário quanto ações de empresas e até imóveis.
Mas há gatilhos para valorização dos fundos, dizem os gestores
Se os fundos estão indo bem, o mercado ainda tem espaço para melhorar. Marcos Freitas, CIO da AZ Quest e gestor do AZPL11, lembra que o mercado é guiado por expectativas. “Chegamos a uma Selic alta, mas agora o mercado começa a olhar para frente e precificar a queda.
Se olharmos para o IFIX, já houve uma melhora significativa em 2025, e a expectativa é de continuidade desse movimento”, afirma.
Com a Selic em 15% e um ciclo de alta que dura meses, a inflação pode começar a ceder no médio prazo.
De acordo com o Safra, os determinantes da inflação estão melhorando. A perspectiva de menor crescimento mundial reduziu os preços das commodities no mercado internacional, especialmente do petróleo. A redução do preço do dólar desse ano também ajudará a amenizar as pressões de preços.
Isso significa que os juros futuros podem sofrer uma queda nas taxas, no jargão do mercado, um fechamento da curva de juros. Ou seja, a carteira desses fundos de papel pode ter uma valorização expressiva. Isso pode gerar um gatilho para valorização desses FIIs.
