Após recordes do IFIX, como escolher os melhores fundos imobiliários em 2024?

Fundos imobiliários:ganham adeptos, com 2,5 milhões de investidores. Veja como fazer boas escolhas de investimentos para o ano.

Após recordes do IFIX, como escolher os melhores fundos imobiliários em 2024?
FIIs têm cenário promissor - Foto: Pixabay

O mercado de fundos imobiliários começou o ano de 2024 aquecido, com o IFIX, índice de negociações da B3, atingindo seguidos recordes – caso desta terça-feira (16), com fechamento a 3.334,51 pontos, o maior desde o início da série histórica.

Analistas e agentes de mercado, no entanto, apontam que o mercado de FIIs ainda tem muito espaço para crescer ao longo de 2024, e que investir em fundos imobiliários pode ser um bom negócio diante de alguns atrativos principais:

Vale lembrar que essa alta do IFIX vem se consolidando desde meados do ano passado, quando o Banco Central começou a sinalizar a queda da Selic, taxa básica de juros da economia brasileira. Entre seu ponto mais baixo, no início de abril, e o fim de 2023, o índice subiu cerca de 20%.

Analistas apontam que existe uma relação inversamente proporcional entre a Selic, hoje estabelecida em 11,75% ao ano, e o IFIX, uma vez que a queda dos juros básicos tende a tornar os investimentos em renda fixa menos atrativos; dentro do mercado de renda variável, por sua vez, os fundos imobiliários se mostram uma das opções mais seguras e, em alguns casos, com ótimas projeções de rentabilidade.

Fundos imobiliários têm cenário promissor

Laercio Boaventura, sócio-fundador e diretor de investimentos da Vectis Gestão, explica que o movimento de migração dos investidores para os FIIs existe desde 2017 e se assentou justamente até 2021, outro período marcado por baixas taxas de juros. “É um cenário que começa a se reapresentar para 2024, por isso acreditamos no crescimento das categorias que oferecem diversificação para a carteira do investidor, com alta liquidez e um custo de entrada baixo. É uma boa estratégia de investimento”, aponta Boaventura.    

Pedro Klüppel, sócio da Guardian Gestora, destaca que os FIIs permitem ao investidor obter ganhos com imóveis, um hábito quase secular dos brasileiros, com exposição a operações mais complexas e com maior potencial lucrativo. Por exemplo: um investidor de um fundo imobiliário dono de shopping centers pode se considerar, ele também, um pequeno proprietário de uma fração de um empreendimento bilionário.

 “Os FIIs oferecem a chance de investir em imóveis sem burocracia, sem as dores de cabeça operacionais da gestão de imóveis do dia a dia e com rendimentos (dividendos) isentos de Imposto de Renda. Além disso, os FIIs são a possibilidade de acessar um patamar de imóveis e inquilinos que o investidor pessoa física dificilmente teria”, destaca o gestor.

Cuidados na escolha de fundos imobiliários

Marcos Baroni, head de fundos imobiliários na Suno Research, alerta que o desempenho de 2023 não pode servir como referência na escolha dos investimentos para este ano. É preciso ficar atento à qualidade dos ativos detidos pelo fundo, seu potencial de valorização e sua capacidade de manter e ampliar o pagamento de dividendos.

“Não é porque o fundo subiu 25% no valor da cota em 2023 que ele vai manter esse ritmo em 2024. É preciso olhar com atenção, ver com cuidado o potencial de cada fundo. Há muitos que, mesmo tendo subido no fim do ano, ainda estão sendo negociados em preço baixo em relação ao valor de mercado, e isso é um ponto que deve ser observado”, aponta Baroni. 

Laercio Boaventura destaca que, com a queda da Selic, os fundos de papel que têm maior parte de seu patrimônio alocado em títulos indexados ao IPCA representam uma boa oportunidade para o investidor obter um retorno expressivo, superior ao dos títulos do governo indexados à inflação.

Ele cita como exemplo o fundo imobiliário VCJR11, sob gestão de sua empresa, cuja estratégia é gerar rendimentos acima da NTN-B. “Dado que fundos indexados ao IPCA ainda apresentam bom desconto na bolsa, o investidor tem uma chance de pegar esse movimento de apreciação no começo, aproveitando-se desses spreads maiores acima do IPCA, resultando em uma taxa de juros real muito atrativa”, diz Boaventura. 

Pedro Klüppel da Guardian, reforça a ideia de que a projeção de novos cortes de juros vão valorizar os fundos de papel atrelados ao IPCA em relação a aqueles indexados ao CDI, cuja taxa oscila no mesmo ritmo da Selic, numa reversão da tendência vista ao longo do ano passado, em que alguns fundos tiveram fortes quedas em momentos em que a inflação chegou a registrar índices negativos.

“A volatilidade dos Índices de preço nos últimos 24 meses pode ter traumatizado investidores pessoa física junto aos fundos de papel indexados à inflação, porque alguns flertaram com suas mínimas históricas, ao passo que os fundos com carteiras mescladas entre IPCA e CDI ou integralmente alocadas em CDI tiveram melhor comportamento no mercado secundário e nos rendimentos pagos”, explica Klüppel.

Mas para Marcos Correa, analista de FIIs da Suno Research, o momento ainda não é de se livrar totalmente dos FIIs atrelados ao CDI, uma vez que o processo de queda da Selic deve manter o ritmo de 0,5 ponto percentual a cada reunião, o que deve fazer com que a taxa chegue a um dígito apenas na quarta reunião do ano, a última do primeiro semestre. “No curto prazo, ao menos, o CDI permanecerá alto e com possibilidade de oferecer um retorno atraente”, aponta o especialista.

Como optar pelos melhores fundos imobiliários?

Em cada segmento existem FIIs com diferentes estratégias e ativos distintos, e a recomendação dos analistas é de adotar alguns critérios básicos, como acompanhar atentamente a gestão dos fundos escolhidos, verificar os critérios adotados para a rotatividade do portfólio e evitar o chamado “efeito manada”, ou seja, investir porque o fundo “virou moda”.

“É importante o investidor entender que o dividend yield não é tudo na indústria de FIIs. Risco e retorno caminham juntos. Se o fundo apresenta fortes resultados, qual a razão?”, questiona Pedro Klüppel, da Guardian, lembrando que o dado, por si só, pode ser enganoso, já que o fundo pode apresentar uma forte distribuição eventual, fruto da venda de um ativo, mas não ter sustentabilidade para manter o patamar de dividendos ao longo dos meses seguintes.

Laercio Boaventura, da Vecti,  vai além e assinala que a análise de um bom FII é “complexa e passa por uma série de aspectos qualitativos e quantitativos”. Além da qualidade dos gestores, e dos ativos alocados no fundo, deve-se observar fatores como a distribuição geográfica dos ativos, os fatores de indexação (IPCA, IGP-M ou CDI), a liquidez dos e das cotas e a diversidade do FII em relação aos locatários.

Especialistas destacam  que os FIIs de tijolo tendem a passar por um momento forte nos primeiros meses de 2024, em que o crescimento do PIB deve se manter em alta, ainda que num ritmo menor que no início de 2023. 

Boa parte desses fundos, aliás, têm acompanhado a reavaliação patrimonial de seus ativos nos últimos meses, o que pode provocar uma reconfiguração da métrica P/VP e eventualmente ampliar o deságio com que esses FIIs vêm sendo negociados, com potencial de pressionar os preços no mercado secundário.

Riscos: investir em FIIs requer cuidado

Como todo investimento em renda variável, o mercado de FIIs não oferece nenhuma garantia de ganhos – ao contrário, uma escolha feita sem a devida atenção pode ocasionar não só baixa rentabilidade como até mesmo prejuízo e perda de patrimônio. É por isso que as escolhas para aplicação em fundos imobiliários ao longo de 2024 deve ser cuidadosa e proporcionar à disposição de risco de cada investidor. 

Boaventura, da Vectis, aponta, de forma setorial, que os FIIs de tijolo exigem atenção para os níveis de vacância, ou seja, de móveis desocupados, que não geram renda e ainda proporcionam despesas, enquanto nos fundos de papel é preciso observar a diversidade dos ativos de estruturação de crédito adquiridos, sempre com análise dos riscos de inadimplência envolvidos em cada operação.

Pedro Klüppel reforça ainda a importância de que o investidor iniciante se atente aos movimentos de mudança de ciclo de juros e de inflação e observe o valor de mercado dos fundos e sua relação com o valor patrimonial. “Entrar em um fundo em um momento errado pode custar caro. O investidor deve conhecer o momento do FII escolhido”, concluiu o sócio da Guardian sobre os riscos dos fundos imobiliários.

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