Fundos imobiliários e Selic a 11,25%: como escolher os melhores investimentos?
Fundos imobiliários são boas oportunidades de investimento em momento de baixa, mas investidor deve ter cuidado com bons portfólios.
O Copom, o comitê de política monetária do Banco Central, cumpriu as expectativas de consenso do mercado e anunciou ontem (6) a alta da Selic em meio ponto, para 11,25% ao ano. O cenário macro é considerado negativo para o mercado de fundos imobiliários, mas especialistas apontam que ainda é possível encontrar boas opções para investimento, desde que respeitadas algumas condições.
Danny Gampel, sócio e head de crédito estruturado da Cy Capital, explica que a taxa de juros tem uma relação inversamente proporcional com o mercado imobiliário como um todo, e isso impacta diretamente o mercado de FIIs.
“Quando a Selic está alta o mercado imobiliário fica menos pujante, e quando a taxa cai a gente tem mais movimento, mais transações, um mercado mais aquecido. No atual cenário, a gente tem fechado operações com muito mais cautela, com muito mais parcimônia”, explica o gestor, que atua em FIIs como o CYCR11. “Temos procurado realizar operações apenas com garantias reais, além de CRIs com um fluxo de recebíveis que independem do risco de crédito da incorporadora.”
Ele explica que, num momento de juros altos, os FIIs costumam ter maior dificuldade para captação – mas, quando conseguem obter caixa para novas alocações, as gestoras têm oportunidades interessantes, com taxas mais altas, o que tende a aumentar a receita dos fundos e o retorno dos investidores. “O retorno para esses FIIs tende a ser mais alto para quem tem condições de fazer novos investimentos”, completa Gampel.
A analista CNPI Maria Fernanda Violatti confirma a impressão de que o cenário de juros elevados e inflação acima da meta apresenta um cenário mais propício para os FIIs de papel. “Os fundos de tijolo precisam de um cenário de juros menores para oferecer uma remuneração mais atrativa. E, como o cenário projeta juros no longo prazo ainda mais altos, os fundos de papel tendem a ser uma excelente opção de investimentos, tanto os atrelados ao CDI quanto o IPCA”, explica a especialista.
Fundos imobiliários: analisar portfólio é fundamental
Antes de alocar, os especialistas recomendam cautela e um acompanhamento mais próximo do mercado, que inclui a leitura dos relatórios gerenciais. “O investidor precisa saber onde o fundo está investindo. Se for um fundo de crédito, precisa olhar os CRIs que compõem a carteira e as garantias. Se for de tijolo, entender onde estão os ativos, se estão locados, qual o potencial deles”, diz Danny Gampel.
Maria Fernanda Violatti também destaca a importância de observar as carteiras, já que juros em patamar mais elevado reduzem as margens dos tomadores de crédito, aumentando o custo de capital. “Isso torna o cenário mais desafiador, obrigando o investidor a olhar o portfólio dos fundos em que deseja investir para conhecer quem são os tomadores. Sugiro ainda optar por portfólios high grade, fundos que são mais cautelosos para reduzir o risco de inadimplência”, diz a analista.
Violatti enfatiza que muitos fundos vêm negociando com desconto em relação a seu valor patrimonial, o que oferece boas oportunidades de ganho de capital até mesmo para os fundos de papel, o que não é exatamente o foco para o segmento. “Existe uma assimetria de mercado que permite uma rentabilidade maior até mesmo que a renda fixa, considerando que os ganhos com dividendos de FIIs são isentos de imposto de renda”, completa a analista.
Danny Gampel, da Cy Capital, observa que o preço da cota pode ser um indicador inicial, mas não deve ser o único motivador da decisão de investimento. ‘Não pode olhar só para isso, se a cota subiu ou caiu. Precisa olhar o que tem dentro desse fundo para ver todo o potencial de distribuição de rendimentos”, aponta o gestor.
No caso específico dos fundos de tijolo, os descontos estão em média de 20% em relação ao valor patrimonial, no caso dos FIIs que compõem o IFIX, com galpões logísticos menos afetados, com desconto em torno de 12%, e preços mais baixos para lajes corporativas, com desconto médio de 40%.
“Na minha visão, diversos FIIs já precificam as curvas de juros de longo prazo. Então, bons fundos, com bons portfólios, não devem sofrer mais com volatilidade, então se o investidor capital, o momento acaba sendo oportuno para quem busca retorno total no médio e longo prazo, ou seja, bons dividendos e valorização das cotas no médio e longo prazo”, aponta Maria Fernanda Violatti.
Ela destaca, porém, que mais do que observar a classe, é preciso explorar fundo a fundo, especialmente quanto ao portfólio, para fazer boas escolhas no mercado de fundos imobiliários. “Não adianta o preço estar baixo, é preciso conhecer o fundo e verificar a capacidade de geração de receita do fundo”, conclui a analista.
