Fusão de fundos imobiliários pode modernizar o mercado? Veja opinião de gestor
Em publicação em suas redes sociais, o gestor de investimentos Renoir Vieira, comenta sobre a necessidade de fusão de fundos imobiliários (FIIs) para o crescimento do mercado de FIIs e a diminuição de taxas de administração dos fundos.
O especialista acredita que os fundos imobiliários cresceram no país, mas no momento, é urgente a modernização do mercado. Para ele, “a consolidação de FIIs pequenos em fundos maiores, vai permitir a diminuição de taxa de administração, melhorar a liquidez, aumentar a diversificação e no fim trazer melhores retornos para os cotistas”.
Para Vieira, embora os fundos imobiliários tenham se provado como excelentes veículos de investimentos, “a indústria cresceu de maneira desorganizada, chegando agora a uma fase que a indústria vai precisar se reorganizar e passar por um processo importante de consolidação”, disse o gestor.
Para desenvolver seu argumento, Vieira fez uma comparação entre os REITs (Real Estate Investment Trusts) e os fundos imobiliários brasileiros. Os REITs são semelhantes aos FIIs em sua atuação de mercado, porém, diferem por serem empresas com maior capacidade de investimentos e alavancagem.
Fundos imobiliários e a indústria dos REITs nos Estados Unidos
Em estudo feito por Vieira, ele concluiu que o valor do mercado dos REITs nos EUA é de 1,7 tri de dólar. No Brasil, somando todo o valor de mercado dos FIIs listados na B3, o valor total é de 27,5 bilhões de dólares. Ou seja, o mercado norte-americano em comparação com o brasileiro é 62 vezes maior.
A discrepância entre os dois mercados fica mais evidente quando o gestor de investimentos mostra o número de investidores de REITs nos EUA, que é de 145 milhões. No Brasil, Vieira cita que são 1,5 milhões de pessoas que investem em FIIs.
Em relação ao número de ativos sob gestão dos REITs, eles possuem 788 vezes mais propriedades que os fundos no Brasil.
Porém, algo chama a atenção nos dados expostos por Vieira. Mesmo com a superioridade do mercado norte-americano, o número de REITs nos EUA é de 176, enquanto no Brasil tem 431 fundos listados. Ou seja, são quase 2,5 vezes mais FIIs listados no Brasil quando comparado aos REITs.
Uma das conclusões de Vieira é que, no fim das contas, “os prêmios de risco nos EUA são menores porque os REITs têm mais liquidez”. Por outro lado, no Brasil existem “muitos FIIs são pequenos, pouco diversificados, com pouco volume e são veículos caros em termos de taxa de administração e performance”.
A solução é a consolidação de FIIs
Vieira cita que existe uma movimentação no sentido de tentar fazer uma consolidação, com a fusão de alguns fundos e liquidação de outros, e naturalmente que essa movimentação de mercado traz algumas dúvidas e inseguranças e críticas infundadas.
Sobre isso, existem duas gestoras que estão liderando esse processo. A Capitânia, tem algumas iniciativas de liquidar alguns fundos, enquanto a Suno Asset tem tentado tomar a gestão de alguns FIIs.
Para Vieira, uma opção de consolidação do mercado é a existência de um investidor exercer a compra de um fundo imobiliário que está operando abaixo do seu valor patrimonial, buscando a liquidação do fundo.
A vantagem disso é devolver mais dinheiro para os cotistas, com possibilidade de retorno maior que no mercado secundário. “Mas essa estratégia é mais difícil porque é necessário encontrar um comprador para esses ativos, fazer liquidação do fundo e etc”.
A outra alternativa é assumir a gestão de FIIs menores ou maiores, e depois combinar esses ativos em um grande fundo imobiliário. Vieira elogiou a iniciativa da Suno Asset, dizendo que ela assumirá em breve a gestão do BCRI11, sendo em sua opinião, o melhor caminho para os cotistas do BCRI11.
Por fim, o gestor de investimentos garante que o objetivo da consolidação é ganhar escala e garantir que o cotista tenha uma taxa de administração menor, fazendo um fundo com maior liquidez, tornando-se um player mais relevante no mercado.
