Gestora do TGAR11 vê ano de 2023 como promissor para fundos imobiliários; veja por quê
Após enfrentar um mercado mais desafiador em 2022, a TG Core Asset – gestora de fundos de investimento da Trinus .co – responsável pelo fundo imobiliário TG Ativo Real (TGAR11), vê com otimismo o ano de 2023. A gestora acredita que seu maior trunfo para gerar resultados é justamente sua tese de investimentos, focada em empreendimentos no interior do Brasil.
Ao contrário dos fundos de desenvolvimento mais tradicionais do mercado, o FII TGAR11 dá destaque aos negócios imobiliários regionais do interior do Brasil e de cidades de pequeno e médio porte.
“Isso é algo inédito entre os FIIs de desenvolvimento. Nossa tese tem muita proximidade com players do agronegócio brasileiro”, comenta o CEO da Trinus, Diego Siqueira. Além disso, o fundo possui uma estrutura de governança robusta, com um acompanhamento de perto dos ativos.
De igual modo, o TGAR11 pulverizou seus projetos em diversas cidades de 20 estados brasileiros. Conforme dados presentes no relatório gerencial de outubro, o portfólio do fundo possui 176 ativos, distribuídos entre 106 municípios, fora dos principais eixos do mercado. O FII possui um patrimônio líquido de R$ 1,5 bilhão.
Apesar da possibilidade de recessão econômica global e inflação alta em grande parte do mundo, Siqueira vê chances de crescimento e oportunidades para os fundos imobiliários.
Para mostrar que é possível ter sucesso no mercado mesmo nessas condições, Siqueira lembra o ano de 2022, que começou com uma taxa de juros mais baixa. No mercado brasileiro, teoricamente, esse seria um cenário bem positivo para a indústria de fundos imobiliários.
Porém, a inflação galopante e os juros em alta afetaram o mercado de FIIs. Com a Selic em 13,75% e os títulos públicos com prêmios acima de 6% somados à inflação, os FIIs pareciam perder na “concorrência” com a renda fixa. Mas a gestora do TGAR11 vê 2023 com mais confiança, principalmente a partir de sua tese de investimentos e com fundos consolidados no mercado.
Mas o CEO pondera: ”a gente precisa investir com os devidos cuidados, a partir de um operacional eficiente e com custos enxutos. Assim é possível transformar os desafios em uma grande oportunidade”.
É possível fazer algo diferente em um contexto adverso?
Com a Selic nos patamares atuais, ficou mais difícil fazer novas captações via oferta de cotas, um dos principais instrumentos para aumentar os investimentos dos FIIs. Mesmo assim, os fundos da TG Core arrecadaram mais de R$ 870 milhões para investimentos.
Neste caso, algumas gestoras conseguiram se reinventar, fazendo dos desafios uma oportunidade, destaca Siqueira. O CEO da Trinus lembra que mesmo quando a inflação chegou a níveis negativos entre julho a setembro de 2022, o TGAR11 conseguiu pagar um dividendo acima da média de mercado, principalmente no segundo e no terceiro trimestre do ano.
Contando com a distribuição de dezembro deste ano, o fundo de desenvolvimento distribuirá cerca de R$ 17,23 por cota aos seus investidores, um recorde em comparação aos anos anteriores. No acumulado dos últimos 12 meses, o dividend yield do FII é de 14,73%.
“Isso destoa da maioria dos fundos de papel, que têm uma correlação direta com a inflação e que acabaram tendo um rendimento mais baixo”, pondera Siqueira, lembrando que o TGAR11 conseguiu emitir novas cotas no mês de outubro.
O fundo de desenvolvimento conseguiu captar R$ 303 milhões, um recorde na história do FII. Siqueira explica que no momento em que o mercado está com oportunidades, muitos não têm dinheiro, justamente pela dificuldade de captação. “Então a gente conseguiu inverter essa lógica, justamente no momento que os juros subiram muito”, destaca do CEO.
Na parte de equities, uma das principais teses do TGAR11, com juros mais elevados, o desenvolvimento imobiliário torna-se mais desafiador. Porém, os recursos provenientes das emissões ajudaram a potencializar os resultados do fundo. Expandindo seus investimentos, o FII conseguiu manter a previsibilidade de suas receitas, inclusive com maiores rendimentos em um ano difícil.
Os acertos e desafios da gestora do TGAR11
A criação do novo fundo imobiliário, o TGRE11, foi muito importante para a TG Core. O TGRE11 e o TGAR11 são dois FIIs com política semelhante de investimento.
“Foi lançado logo no começo do ano o novo FII da TG Core. Esse fundo imobiliário, em vez de ser listado na bolsa, é registrado na CETIP, a câmara de ativos privados que faz parte do grupo da B3”. Ou seja, as cotas do FII não são negociadas na bolsa de valores, mas no mercado primário.
Após duas ofertas de cotas, o novo fundo da TG Core conseguiu arrecadar um montante de R$ 570 milhões. Ou seja, desafios e oportunidades andaram próximos em 2022.
O crescimento do fundo em plena crise econômica só foi possível com uma estrutura robusta de controle e governança. Com um time de 650 pessoas, a gestora do TGAR11 alcançou sucesso no mercado de desenvolvimento imobiliário. Siqueira destaca que essa estrutura é fundamental para o controle de risco dos fundos da TG Core, equilibrando risco e retorno.
“Por isso é possível alcançar um yield bastante gordo, na faixa de IPCA + 18% até IPCA + 20%, com uma ponderação de risco muito mais baixa”, afirma Siqueira. “Isso acontece porque a gente seleciona o ativo e vai para campo, vai para o front, para ter certeza que aquele empreendimento vai performar”, destaca.
Por fim, entre os desafios e oportunidades para 2023, a gestora do TGAR11 segue otimista e atenta às oportunidades. “A Trinus e TG Core vão continuar nessa lógica de mostrar o potencial desse mar virgem do empreendedor regional no interior do Brasil”, finaliza Siqueira.
