Gestores contam o sucesso dos FIIs multiestratégia
Os fundos imobiliários multiestratégia são a nova tendência do mercado, acreditam os especialistas do setor. Com mandatos flexíveis para investir em CRIs, ações, imóveis, SPEs e incorporação imobiliária, esses FIIs são considerados a “evolução” dos fundos de fundos (FOFs).
Num universo de mais de 400 fundos imobiliários listados, os FIIs multiestratégia estão em crescimento. O primeiro fundo do segmento, o RBRF11, foi criado em 2017 e hoje conta com mais de 100 mil cotistas. Em 2021 surgiram outros, como o VGHF11, atualmente o maior em patrimônio líquido e número de cotistas.
Também, diversos FOFs ampliaram seus portfólios e se tornaram multiestratégia (ou hedge funds, como alguns gostam de chamar).
O BCFF11, maior fundo de fundos do mercado com mais de 350 mil cotistas, se juntará ao BTHF11, também gerido pelo BTG Pactual, se tornando o maior multiestratégia do mercado em patrimônio, acima de R$ 2 bilhões de PL. A fusão completa dos fundos ainda depende da oferta de cotas do segundo FII.
Veja a lista dos fundos multiestratégia (com mais de 1.000 cotistas):
Leonardo Garcia, analista de fundos imobiliários do Trix, afirma que em um mercado que apresentava muitos entraves para os FOFs, a estratégia híbrida se mostrou uma alternativa eficaz para gerar maior valor aos cotistas e demonstrar a capacidade de gestão das gestoras.
De maneira geral, os fundos de fundos ficam “travados” em contexto de baixa do mercado, sem conseguir gerar ganho de capital relevante em suas carteiras. Já os fundos hedge funds são diferentes. Garcia afirma que o multiestratégia pode navegar por diferentes momentos do ciclo imobiliário, e isso tem chamado a atenção dos investidores.
Os hedge funds oferecem um grau elevado de liberdade para os gestores na montagem e manutenção dos portfólios.
Quais as características dos fundos de hedge?
Em conversa com o professor Marcos Baroni, analista CNPI e head de fundos imobiliários da Suno, o gestor do VGHF11, Alessandro Vedrossi, da Valora Investimentos, explica as principais características de um hedge fund.
“A gente criou essa tese do Hedge Fund em 2021. Nossa crença na época é que a indústria de fundos imobiliários iria evoluir para uma gestão cada vez mais ativa”, disse Vedrossi. O gestor do VGHF11 acredita que o caminho para ter sucesso nessa tese é entender bem o mercado de crédito imobiliário, por meio dos CRIs.
“O crédito é aquilo que vai te dar os dividendos constantes no fundo, comenta o gestor.
Mas o gestor acredita que o “segredo” é justamente conseguir equilibrar essas três estratégias: CRIs, cotas de FIIs e equity, afirma Vedrossi. Os CRIs dão o retorno constante, e os investimentos em projetos de desenvolvimento imobiliário dão resultado maior no longo prazo.
Já Daniel Ponsky, do time de gestão do VRTM11, explica que o fundo da Fator também investe, além dos CRIs e cotas de CRIs, em imóveis. “A gente quis se diferenciar um pouco dos outros fundos, uma vez que outros fundos de hedge focam nas ações de empresas listadas, e aí requer uma expertise um pouco diferente”.
Ele explica que a Fator possui um background muito forte em desenvolvimento imobiliário, trazendo essa abordagem para dentro do VRTM11. Basicamente, o FII compra a unidade na planta, dá uma opção de recompra para o incorporador, e para manter essa opção vigente, ele paga um prêmio de opção.
“É possível ter operações com TIR de 20% a 25% de TIR, correndo um risco híbrido de equity, dívida, e também se diferenciar um pouco da manada”, comenta Ponsky.
Os principais desafios desses fundos
De fato, os fundos de hedge são interessantes na composição do portfólio do investidor de FIIs. Porém, os fundos do segmento possuem seus desafios.
Samuel Pereira, gestor do MANA11, comenta que os cotistas querem duas coisas ao investirem em FIIs: proteção de patrimônio e renda recorrente.
Os fundos precisam justamente atender essas demandas, mesmo nos cenários econômicos mais adversos.
Isso significa superar as dificuldades nos mais diferentes contextos de mercado. Mesmo assim, Samuel “aposta” que os fundos imobiliários multiestratégia, ao longo do tempo, devem se consolidar como um segmento que terá rentabilidade acima da média do mercado de FIIs.
Ele comenta, contudo, que esse processo vai exigir uma diversificação maior, inclusive com a participação em estruturação de novas operações.
“Quem só compra em mercado secundário dificilmente vai fazer grandes ganhos, então é preciso pensar em originar operações bem amarradas, que não impactam os dividendos no curto prazo e possam oferecer, no médio e longo prazo, uma rentabilidade acima da média”, destacou Samuel Pereira.
