A Credit Suisse, gestora do CSHG Logística FII (HGLG11), comunicou nesta quarta-feira (10) aos seus investidores, os resultados referentes ao mês de outubro. Também, a gestão aproveitou para informar sobre a gestão de ativos e o quanto o fundo deve em suas operações de alavancagem. 

Referente a outubro, o HGLG11 apresentou uma receita total de R$ 28,1 milhões, levando a um resultado de R$ 25,5 milhões R$ 1,19 por cota. Confira abaixo:

HGLG11

Alguns fatos impactaram positivamente o caixa do fundo, dentre eles: 

  • o pagamento do aluguel trimestral do imóvel Volkswagen Vinhedo no valor aproximado de R$ 9,8 milhões (R$ 0,46 por cota); 
  • o lucro no pré-pagamento de um CRI de R$ 65 milhões que compunha a carteira de ativos e gerou um resultado de aproximadamente R$ 3,0 milhões (R$ 0,14 por cota). 

Sobre o CRI, a gestão explicou que o investimento foi feito no momento mais agudo da pandemia no qual o mercado de crédito estava sem liquidez e com taxas bem atrativas. 

Esta operação possuía uma taxa de juros de CDI + 5% a.a. com um excelente risco de crédito e um ativo logístico em garantia. 

Como era esperado, a dívida seria pré-paga em um momento de maior liquidez do mercado de crédito e possuía um prêmio de pré-pagamento para remunerar esta situação. 

Movimentação dos inquilinos do fundo e pagamento de ativo

Sobre as locações, com a saída parcial da TI Brasil do Condomínio SJC e da saída parcial da Bosch do HGLG Itupeva I, a vacância física do HGLG11 aumentou,  saindo de 6,3% para 8,0% no mês. 

Em contrapartida, o CONE G04, que ainda está em obra, teve uma notícia positiva no mês dado a pré-locação de 3 módulos com a possibilidade de locação de mais um módulo que juntos representariam 57% de ocupação no galpão. 

O fundo também concluiu o pagamento pela aquisição de galpões em Extrema. Desta forma, o Fundo concluiu a totalidade dos pagamentos pela aquisição dos Imóveis. Além disso, a parcela, que teria o valor de R$ 12.261.875,37 corrigido por 100% do IGP-M, foi substituída, de comum acordo entre as partes, pelo valor fixo de R$ 16.000.000,00.  

A partir deste mês o HGLG11 terá a receita completa dos novos ativos, equivalente ao valor de R$ 832.629,66 por mês. O investimento total representou um cap rate atual de 10,7% ao ano, sendo o cap rate individualizado da parcela paga foi de 8,6% ao ano. 

Explicação sobre desistência de compra de ativo e alavancagem

No dia 5 de novembro, o HGLG11 desistiu da compra da fração ideal de 89% de um terreno localizado na cidade de Cajamar, no estado de São Paulo. 

A referida operação envolvia a construção de um complexo de galpões logísticos com área bruta locável total projetada de aproximadamente 197.000 m².

A gestão disse que a desistência foi motivada por vários fatores, entre eles: 

  • a piora do cenário macroeconômico do país que vem afetando o custo de capital 
  • os preço de locação e oferta na região; 
  • os custos de construção que subiram consideravelmente dado que o INCC nos últimos 12 meses foi de 14,94% e continua pressionado nesta casa. 

Por meio da gráfico abaixo, a gestão demonstrou a relação do saldo devedor total e de alavancagem do HGLG11 frente ao Patrimônio Líquido, o qual mostra as parcelas de pagamento que o fundo precisa honrar ao longo dos anos. 

As operações de alavancagem por meio das emissões de CRIs foram utilizadas para pagamentos de novos ativos do fundo.

Confira abaixo:

HGLG11

Conheça o HGLG11

O CSHG Logística FII tem por objeto a exploração de empreendimentos imobiliários voltados primordialmente para operações logísticas e industriais, por meio de aquisição de terrenos para sua construção ou aquisição de imóveis em construção ou prontos, para posterior alienação, locação ou arrendamento. 

Desta forma, o CSHG Logística possui R$ 3,6 bilhões de patrimônio líquido médio dos últimos 12 meses e tem aproximadamente 300.286 de cotistas. 

Para quem deseja investir no HGLG11, o valor patrimonial de sua cota é de R$147,86, sendo sua taxa de administração de 0,75% até 0.95%a.a. sobre patrimônio líquido.