IFIX sobe em meio a rali do Ibovespa, mas alta dos FIIs tem base doméstica, dizem analistas
A escalada recente das tensões geopolíticas no cenário internacional tem provocado uma realocação global de capitais, com investidores reduzindo exposição a mercados desenvolvidos e ampliando posições em países emergentes. No Brasil, esse movimento impulsionou o Ibovespa a se aproximar de máximas históricas e também coincidiu com uma sequência de altas do mercado de fundos imobiliários – e, por consequência, do IFIX –, reacendendo o debate sobre uma possível correlação entre os dois ativos.
Após encerrar 2025 com valorização acumulada de 34%, o Ibovespa registrou seu melhor resultado anual desde 2016, superando a marca de 160 mil pontos em dezembro e alcançando um novo recorde de 178 mil pontos em janeiro. Entre o fim de julho de 2025 e janeiro deste ano, o índice acumulou alta de aproximadamente 27,6%. No mesmo período, o IFIX também manteve trajetória positiva, embora em ritmo mais moderado, com avanço de cerca de 11,3%, saindo da faixa de 3.426 pontos para 3.820 pontos. Em 2025, o índice de fundos imobiliários acumulou alta estimada acima de 18%.
Apesar da movimentação positiva simultânea, analistas do setor avaliam que o desempenho dos fundos imobiliários não reflete, necessariamente, a mesma dinâmica observada na bolsa brasileira. Segundo Vitor Frango, gestor responsável pela estratégia de Imobiliário da ARX Investimentos, os fluxos globais recentes têm se concentrado principalmente em ações, beneficiando o mercado de equity, enquanto o IFIX segue uma lógica distinta.
Fluxo estrangeiro tem impacto limitado sobre os FIIs
De acordo com o gestor, quando se analisam os índices em dólar de países como Brasil, México e outras economias latino-americanas, é possível observar uma correlação elevada entre esses mercados, todos impulsionados pela entrada de capital estrangeiro. No entanto, no caso dos fundos imobiliários, esse efeito tende a ser marginal, já que apenas uma parcela reduzida dos FIIs integra índices globais de mercados emergentes.
Além disso, Frango destaca que os FIIs são produtos estruturados com benefícios fiscais voltados principalmente ao investidor pessoa física, o que reforça a dependência do segmento em relação às condições internas da economia brasileira. Nesse contexto, fatores como o nível da taxa de juros, a inflação e o desempenho operacional dos imóveis têm peso maior sobre o comportamento das cotas do que o fluxo internacional de curto prazo.
Desempenho recente é desigual entre os segmentos
Os dados mais recentes do mercado mostram que a valorização do IFIX não foi homogênea entre os diferentes segmentos. No acumulado do mês, os fundos de lajes corporativas registraram alta de 1,65%, enquanto os fundos de shoppings centers avançaram 1,36% e os fundos de fundos (FOFs) subiram 1,81%. No mesmo período, o IFIX teve valorização de 1,25%. Os fundos logísticos, por outro lado, tiveram avanço mais modesto, de apenas 0,26%.
Esse comportamento reforça a leitura de que o movimento atual não representa um rali generalizado do setor, mas sim uma recomposição de preços seletiva, influenciada por fundamentos específicos de cada segmento e pela percepção de risco dos investidores.
Juros e fundamentos sustentam movimento, aponta Suno
Na avaliação de Gerardo Teixeira, analista de FIIs da Suno Asset, não se pode descartar completamente alguma correlação entre o mercado de fundos imobiliários e o ambiente externo, especialmente diante da crescente aproximação entre FIIs e REITs nos últimos anos. Ainda assim, ele ressalta que o investidor estrangeiro atua hoje de forma mais concentrada em ETFs e rebalanceamentos de índices globais e menos na compra direta de cotas individuais.
Segundo o analista, o principal vetor de sustentação do mercado de FIIs em 2025 está nos fatores domésticos. O fechamento das curvas de juros, aliado ao bom desempenho do mercado imobiliário real, tem contribuído para a valorização dos ativos. Ele cita como exemplos os níveis historicamente baixos de vacância em galpões logísticos e a recuperação gradual do mercado de lajes corporativas em São Paulo.
Reprecificação e melhora operacional
Na janela dos últimos 90 dias, alguns fundos se destacaram com valorizações mais expressivas dentro do IFIX, como BRCR11, BPML11, URPR11, BTAL11, RECT11, VILG11, RCRB11 e SNFF11. De acordo com Teixeira, esse grupo reúne tanto fundos que estavam negociados com descontos relevantes quanto ativos diretamente beneficiados pela melhora operacional de seus portfólios.
Embora o movimento positivo seja respaldado por indicadores mais favoráveis, analistas avaliam que boa parte dos fundos imobiliários já se encontra mais bem precificada. Ainda assim, permanecem descontos relevantes em algumas classes e níveis de rendimento considerados atrativos, o que sugere que o mercado de FIIs segue em um processo gradual de reprecificação, mais ligado à trajetória dos juros e à economia doméstica do que a fluxos pontuais do cenário internacional.
