O que esperar dos fundos imobiliários para 2025?
Com a Selic em alta e a pressão inflacionária, o cenário para os fundos imobiliários em 2025 traz inúmeras preocupações entre investidores, que observam a queda nos preços das cotas dos FIIs. No entanto, para gestores do setor, essas circunstâncias podem também apresentar oportunidades, especialmente para aqueles dispostos a investir em ativos com fundamentos sólidos.
O FIIs.com.br entrevistou diversos gestores de fundos imobiliários, que destacaram que períodos de juros elevados frequentemente criam oportunidades valiosas para a aquisição de ativos imobiliários. Apesar da renda fixa ser altamente atrativa com a Selic em dois dígitos, aqueles fundos que apresentam sólidos fundamentos têm o potencial de proporcionar retornos consistentes e ganhos de capital a longo prazo.
A Guardian, responsável pelos FIIs GARE11 e GAME11, e a Manatí Capital, gestora do MANA11, alertam que a atual desvalorização das cotas é amplificada pela aversão de investidores a fundos imobiliários em meio à volatilidade das taxas de juros. No entanto, as empresas enfatizam que o retorno total, historicamente positivo, advém principalmente dos dividendos recebidos ao longo do tempo. Ou seja, é necessário ter paciência.
A gestão do BROF11 também vê essa dificuldade do mercado no curto prazo, principalmente dos FIIs de tijolo, sobretudo pelos recentes aumentos na taxa básica de juros e por um cenário global mais desafiador.
Apesar dos desafios macroeconômicos, o cenário é favorável para investidores de longo prazo. As atuais desvalorizações criam uma janela de oportunidade para investir em ativos descontados e com portfólios de qualidade.
Veja nos detalhes o que cada gestora pontuou como expectativa para os fundos imobiliários no ano que vem.
AZ Quest
Do lado de fundos de tijolo, Marcos Freitas, sócio e CIO da AZ Quest Panorama, disse que vê um momento de oportunidade: quando as taxas de juros estão altas, a tendência é que haja mais e melhores oportunidades de investimento em ativos imobiliários.
Historicamente, é o momento correto de se posicionar para esperar uma melhora do mercado de capitais no médio e longo prazo, disse o gestor.
Do lado dos fundos de crédito, a tendência é que permaneça um cenário em que esse tipo de ativo seja muito atrativo para investidores que busquem uma rentabilidade alta, dado o nível de juros, isento de IR.
Clave Capital
Devido às expectativas macro para o próximo ano, de Selic em alta, inflação perto da margem superior da meta e um desaquecimento da economia, enxergamos que o mercado de fundos imobiliários tende a sofrer, principalmente porque a renda fixa está muito mais atrativa do que a renda variável, diz Carolina Avancini, membro do time de gestão do CLIN11.
Apesar disso, alguns fundos imobiliários são capazes de trazer bons e consistentes retornos nesse momento e ainda podem proporcionar ganhos de capital devido as desvalorizações “em bloco” que todos os fundos estão tendo.
Para o segmento de dívida, fundos de crédito com estruturas robustas (ou pela garantia, ou pelo fluxo de pagamento de qualidade), que têm ativos capazes de suportar uma alta controlada da SELIC (14%/15%), são ótimas opções para investimento.
Fator
Rodrigo Possenti, responsável pelos fundos VRTA11, VRTM11 e OUJP11, acredita que 2025 pode acontecer mais fusão de fundos imobiliários, principalmente, pelo fato de que dificilmente a gente vai fazer novas emissões, principalmente em volumes grandes em 2025, dado o cenário de incerteza fiscal.
“Tudo isso contribui para fazer com que 2025 seja um ano muito difícil para o crescimento da indústria”, destaca o gestor.
Por outro lado, para o investidor, o ano que vem vai ser “barbada”. Ele afirma que quem realmente acompanha o mercado sabe que as teses continuam com os fundamentos bons. E essa queda das cotas realmente é um reflexo do macroeconômico, não efetivamente um problema dos fundos imobiliários ou de nenhum fundo imobiliário especificamente.
TG Core
Apesar das adversidades do cenário atual, entendemos que o mercado de fundos imobiliários apresenta boas oportunidades para investidores de longo prazo.
A desvalorização das cotas, impulsionada pela volatilidade econômica, incertezas fiscais e ganho de atratividade da renda fixa, tem levado muitos investidores a liquidarem suas posições, realizando prejuízos mesmo com os fundamentos da maioria dos fundos permanecendo sólidos.
Essa dinâmica cria um cenário atrativo para investidores dispostos a aproveitar o momento e capturar valor em ativos descontados, como, na visão da gestora, é o caso do TGAR11, seu fundo híbrido com foco em desenvolvimento de imóveis.
TRX
Os fundos imobiliários estão performado bem, do ponto de vista “micro” de cada fundo, comenta Gabriel Barbosa, do RI do TRXF11. Ele exemplifica: “se você for olhar os fundos de shopping, os ativos estão performando melhor do que estavam antes da pandemia”.
Por isso, a gestora acredita que esse momento de maior pessimismo deve ser aproveitado pelos investidores para justamente buscar essas oportunidades, comprando ativos que tenham um bom portfólio. “Em algum momento os fundamentos vão prevalecer”, comenta Barbosa.
Zagros
Na mesma linha das outras gestoras, Pedro Van Der Berg, gestor do GGRC11, vê o próximo ano como difícil do ponto de vista macroeconômico, mas que pode oferecer boas oportunidades de negócios para os fundos que estiverem capitalizados, tanto para aquisição de ativos diretos, como de outros fundos descontados.
Ele ressalta que o principal desafio será o caixa, dado que no nível atual das cotas de FIIs, a janela para captações está completamente fechada, salvo uma ou outra exceção.
