Como os fundos imobiliários de papel vão se comportar em 2026?
O mercado de fundos imobiliários se prepara para um cenário promissor em 2026. O ano começou com máxima histórica nos pregões realizados até agora, e as projeções de crescimento são puxadas principalmente pelas projeções macroeconômicas para o ano, que incluem queda da Selic, hoje em 15%, e inflação sob controle em torno de 5% ao ano, embora acima do teto da meta, de 4,5% ao ano.
Em meio a esse cenário, investidores se mostram em dúvida sobre o desempenho dos FIIs de papel, cuja receita está diretamente atrelada a um dos dois indicadores – ou ambos, dependendo da composição da carteira. Mas o professor Marcos Baroni, head de fundos imobiliários da Suno, diz que o setor deve se manter resiliente e como opção cada vez mais atrativa em relação a investimentos de renda fixa.
Baroni destaca que o ritmo de queda da Selic deve ser lento. “As projeções giram em torno de 12% e 12,5% no fim do ano, ou seja, não é uma queda significativa em termos numéricos”, explica o especialista. Além disso, ele destaca que a rentabilidade relativa pode até crescer, embora a renda nominal bruta possa cair.
Baroni cita que, com CDI a 10%, uma aplicação que pagam CDI + 2% vai entregar 120% do indicador; já quando o CDI voltar a 2%, um CRI com essa remuneração entregará 200% do CDI. “Mesmo que a receita em reais caia, o título mantém a atratividade diante de uma renda fixa copm um CDB, por exemplo, que entrega 90% do CDI”, diz o professor.
Já os fundos com portfólio predominantemente atrelado ao IPCA devem ter alteração ainda menor dos rendimentos nominais, além de continuar oferecendo proteção ao patrimônio, com rendimento assegurado acima da inflação. “À medida que outros produtos de renda fixa (como NTNBs) passarem a oferecer menores retornos, a busca por FIIs de IPCA pode gerar valorização nas cotas”, aponta Baroni.
Fundos imobiliários ainda em busca do valor justo
Baroni destaca que a valorização dos FIIs ao longo de 2025, com alguns ativos ganhando mais de 30% no valor de mercado, é uma antecipação comum no mercado. “Os FIIs tendem a antecipar as modificações da Selic num período de 8 a 12 meses, mas essa alta recente o IFIX é impulsionada principalmente pelos dividendos, já que, mesmo com a valorização, muitos fundos ainda não atingiram o pico de valorização”, explica o professor.
Ele acredita que uma recuperação mais “contundente” dos preços deve ocorrer quando os juros futuros começarem efetivamente a cair, mas alerta: “É preciso cautela, devido à volatilidade histórica da economia brasileira”, aponta o especialista da Suno.
Outra medida que deve contribuir para os ajustes de preços é a possibilidade de recompra de cotas, que foi autorizada desde o ano passado, no limite de 10% do total de cotas dos FIIs. “É um recado para dizer ao mercado que as cotas estão subprecificadas, que a avaliação não reflete o valor correto”, aponta Baroni.
Ao contrário do que acontece com as empresas, que podem manter as ações recompradas em tesouraria, os FIIs precisam eliminar imediatamente as cotas, o que resulta em aumento no valor patrimonial. Embora seja uma ação para FIIs de todos os segmentos, as chances de sucesso são relativas. “É uma medida que vai ser mais eficaz para fundos imobiliários menores, ou com estratégias mais líquidas, como FIIs de papel ou multiestratégia”, projeta o professor.
