RBED11: FII do segmento educacional esclarece os possíveis impactos da pandemia
Tendo em vista o atual cenário de instabilidade e incertezas no mercado local e global, bem como o grande impacto para a população e as empresas nas ações de contenção do COVID-19, a Rio Bravo Investimentos, administrador do Rio Bravo Renda Educacional (RBED11) esclarece e destaca os possíveis impactos em suas receitas.
Entenda o histórico do RBED11
A Rio Bravo assumiu a gestão do FII Aesapar AEFI11 (antiga denominação do RBED11) em dezembro de 2017.
Naquele momento, seu regulamento só permitia, dentro de sua política de investimentos, a aquisição de dois terrenos, em Campinas e Cuiabá, para posterior construção de duas faculdades, cuja inviabilidade econômica e legal já havia sido comunicada para os investidores.
Através de um grande esforço realizado pela Rio Bravo, que trabalhou ativamente com os
investidores para alterar o regulamento do fundo, foi possível permutar os 2 terrenos por duas faculdades prontas, locadas e performadas, em Cuiabá e São Luis, que são de extrema importância para a locadora, a Cogna Educação S.A., nova denominação da Kroton S.A..
Com esta transação, o RBED11 garantiu sua sustentabilidade de longo prazo com um inquilino de excelente qualidade em ativos extremamente importantes para a operação.
Em dezembro de 2019, o fundo realizou a 2º emissão de cotas, o que possibilitou a aquisição de mais três ativos para o portfólio, em Belo Horizonte, Betim e Ipatinga. As três universidades operam sob a bandeira Pitágoras e atendem, somadas, mais de 12 mil alunos, com oferta de 109 cursos. O volume total da transação foi de R$ 150,5 milhões,
conforme quadro-resumo da operação:
Com esta estratégia de investimento, foi possível que o RBED11 construísse um portfólio com 5 ativos localizados em três regiões do país – sudeste, nordeste e centro-oeste, todos com contratos firmados no modelo atípico com a Cogna ou suas subsidiárias.
Os contratos atípicos têm prazo de vencimento entre 2029 e 2031 e não podem ser
rescindidos sem pagamento integral de todo o fluxo de locação. Estes elementos oferecem aos cotistas diversificação geográfica, contratos seguros e rentabilidade atrativa.
RBED11 fala sobre sua locatária
De acordo com o documento, a Cogna, empresa de capital aberto e uma das maiores empresas de educação privada do mundo, está presente em todas as regiões do país e atua com diversas marcas, de educação básica à graduação e educação continuada, tanto no ensino presencial quanto ensino à distância, com soluções B2B e B2C, e atualmente representa 100% da receita imobiliária do RBED11.
Para ter uma melhor ideia, com informações do RI da empresa, foi registrado em 2019 um EBITDA de R$ 2,6 bilhões e uma margem EBITDA de 36,3%. Ainda que o ticket médio, quantidade de alunos e margem EBITDA da companhia tenham encolhido nos últimos anos, devido à redução da participação FIES do ensino superior privado, a empresa continua com uma sólida geração de caixa e grande participação de mercado nas praças onde atua.
A relação “Dívida Líquida/EBITDA”, foi reduzida para 1,9 x com o follow on realizado em fevereiro deste ano, patamar que a Rio Bravo considera confortável para cumprimento das obrigações da companhia.
Por fim, a Rio Bravo reforça 3 importantes pontos:
- Os contratos de locação possuem solidez e segurança jurídica, cuja multa rescisória equivale a todo o fluxo de locação desde a rescisão até os seus vencimentos que ocorrem entre 2029 e 2031;
- Possui ativos operacionais e importantes para a Cogna, que deverão continuar a performar após a crise; e
- A companhia possui sólida situação financeira após conclusão de oferta primária realizada neste ano.
Os cenários estão sendo constantemente estudados pela administradora do fundo para que possa ser feita a melhor gestão do caixa neste momento, buscando segurança e cautela com o capital do investidor.
Por conta disso, a Rio Bravo acredita que o RBED11 deverá continuar a distribuir rendimentos constantes e previsíveis aos seus investidores, no patamar de R$ 1,00 por cota.
Com um patrimônio de R$ 267,5 milhões, RBED11 possui cerca de 7,9 mil cotistas, é um fundo imobiliário do tipo tijolo destinado a investidores em geral e seus investimentos tem foco principal em empreendimentos de segmento educacional.
