RBED11 informa resultados e detalha sobre nova aquisição
A Rio Bravo, gestora do FII Rio Bravo Renda Educacional (RBED11), divulgou na última segunda-feira (17) aos seus cotistas os resultados do mês de abril. Além disso, a Rio Bravo informou com mais detalhes sobre a compra de novo imóvel e como utilizou da securitização para pagar o ativo.
O resultado do RBED11 em abril foi de R$ 0,91/cota, com a distribuição de rendimentos em R$ 1,03/cota. A gestão afirmou que o resultado foi “influenciado pelas novas cotas do fundo, inseridas após o encerramento da 3ª emissão, ocorrido em abril”. Na tabela abaixo é possível acompanhar os resultados com maiores detalhes:
Além disso, a Rio Bravo acrescentou que foram distribuídos “R$ 0,15/cota para os investidores que subscreveram suas cotas no direito de preferência e sobras do direito de Preferência da referida emissão”.
A gestão ainda ressaltou que “analisa o fluxo de caixa do primeiro semestre em sua totalidade”.
Desta forma, com a nova aquisição do imóvel de Santo André com o aluguel garantido a partir do mês de maio, “a distribuição de rendimentos deve permanecer em R$ 1,03/cota durante o primeiro semestre de 2021, com projeção de aumento para R$ 1,06/cota no segundo semestre”. Veja com detalhes o histórico de distribuição do fundo:
3ª Emissão de Cotas e nova aquisição
Em 19 de Abril houve o encerramento da 3ª Emissão de Cotas do Fundo, com a subscrição e integralização de 234.340 novas cotas, pelo preço de emissão, equivalente ao montante total de R$ 36.102.420,40.
Na verdade, o fundo alocou todo o recurso da emissão na aquisição do imóvel localizado no município de Santo André/SP. Para a Rio Bravo, essa compra é coerente à “estratégia do RBED11 de ampliar sua presença em regiões metropolitanas, ganhar mais exposição à região sudeste e imóveis com preços em linha com o praticado no mercado”.
O imóvel citado possui uma boa infraestrutura de comércio e serviços, bem servido por transporte coletivo, com um fluxo de pessoas significativo na região, 7.722 m² de área construída, além de uma área utilizada como estacionamento de 631,35 m².
A Rio Bravo também informou que o prédio é alugado para a Anhanguera Educacional, que faz parte do maior grupo educacional do país. A faculdade que utiliza o prédio tem foco em cursos do segmento de saúde, “que demandam aulas presenciais devido ao imprescindível uso dos laboratórios para atividades práticas”, cravou a gestora.
O contrato de locação vigente é atípico, na modalidade Sale-Lease-Back (SLB), e tem prazo de vencimento em junho de 2027.
Por ser um contrato atípico, a multa de rescisão é a somatória dos aluguéis remanescentes até o final do contrato. Com esta aquisição, “o RBED11 permanece com 100% dos contratos atípicos, com vencimentos entre 2027 e 2031”, destacou a Rio Bravo.
Operação de securitização
O valor de aquisição do imóvel foi de R$ 46 milhões e o cap rate de aquisição foi de 8,75% a.a. Além dos recursos captados via emissão de cotas, o restante necessário para a aquisição se deu por meio de securitização dos créditos imobiliários, que totalizaram o montante de aproximadamente R$ 18.624 milhões.
A gestora reforçou que na operação de securitização o fundo assume a obrigação de repassar o aluguel aos investidores do CRI, em troca dos recursos pagos à vista no momento da aquisição. O CRI tem remuneração de IPCA + 6% a.a. Como o cap rate da aquisição é maior do que a taxa de remuneração do CRI, a operação de securitização passa a ser muito vantajosa para o fundo.
Na tabela abaixo, observe as vantagens da securitização em comparação a uma operação de compra não alavancada:
Conheça o RBED11
O FII Rio Bravo Renda Educacional (RBED11) é um fundo imobiliário do tipo tijolo focado no investimento de imóveis para o setor educacional. O fundo também possui títulos de renda fixa que complementam seu portfólio.
O fundo possui patrimônio líquido de R$303 milhões e tem aproximadamente 2.021.621 de cotas emitidas.
Para quem deseja investir no RBED11, o valor patrimonial de sua cota é de R$150,36 , sendo sua taxa de administração de 0,37% a.a. sobre patrimônio líquido do fundo.
