A Rio Bravo, administradora do FII Rio Bravo Renda Educacional (RBED11), comunicou nesta terça-feira (20) aos seus cotistas a confirmação da compra de um novo imóvel para o fundo. O valor de aquisição do imóvel foi de R$ 46 milhões e o cap rate de de 8,75% a.a. 

O ativo em questão está localizado em Santo André-SP, numa importante rua comercial da cidade, “com boa infraestrutura de comércio e serviços, bem servido por transporte coletivo, com um fluxo de pessoas significativo na região”, afirmou a Rio Bravo. 

Neste caso, o imóvel é locado para a Anhanguera Educacional, empresa que faz parte da Kroton Educação, maior grupo educacional do país. 

Na verdade, o ativo é utilizado há mais de 40 anos para o setor educacional. Pela existência de muitos cursos na área da saúde, a gestora do RBED11 acredita que existe grande demanda por “aulas presenciais devido ao imprescindível uso dos laboratórios para atividades práticas”. 

Os principais cursos oferecidos na Anhanguera Educacional no imóvel são: 

  • Psicologia
  • Enfermagem
  • Farmácia
  • Biomedicina
  • Radiologia
  • Nutrição
  • Direito. 

Contrato atípico assinado

Além disso, a Rio Bravo informou que o contrato de locação vigente é atípico, na modalidade Sale-Lease-Back (“SLB”), com prazo de vencimento em junho de 2027. 

Por ser um contrato atípico, a multa de rescisão é a somatória dos aluguéis remanescentes até o final do contrato. 

Desta forma, o RBED11 permanece com 100% dos contratos atípicos, com vencimentos entre 2027 e 2031. 

Emissão de cotas e securitização

Para comprar o imóvel, o RBED11 utilizou diversas fontes de recursos, entre elas: 

  • Angariação de recursos por meio da 3ª emissões de Cotas, encerrada ontem (19); 
  • Securitização dos créditos imobiliários do Contrato de Locação Atípico, que totalizaram aproximadamente R$ 18.624 milhões

Para esclarecer aos cotistas sobre a securitização, a Rio Bravo informou que essa é “uma operação de alavancagem, onde o Fundo assume a obrigação de repassar o aluguel aos investidores do CRI, em troca dos recursos pagos à vista no momento da aquisição”. 

Portanto, as vantagens desta operação inclui: 

  • Menor exposição de capital
  • O cap rate tende a ser maior que  taxa de remuneração do CRI, 
  • Previsão de maior retorno. 

Projeções de resultados para o RBED11

Somado a isso, a equipe gestora do RBED11 informou que “o nível de endividamento do fundo era nulo e, depois da aquisição, será de aproximadamente 5% do Patrimônio Líquido”. 

Com a compra finalizada, a estimativa é que o Fundo deverá continuar com o mesmo patamar de distribuição, ou seja, de R$ 1,03/cota/mês durante o 1º semestre de 2021. 

Por outro lado, no segundo semestre, o retorno do fundo com o recebimento dos aluguéis - no valor de R$ 335.800,98 - poderá gerar uma distribuição de R$ 1,06 por cota. 

Por fim, a gestão reitera que por meio do novo imóvel, o “fundo amplia sua diversificação geográfica de 3 para 4 estados, ao passo que mantém o longo prazo e atipicidade dos contratos”. 

Conheça o RBED11

O FII Rio Bravo Renda Educacional  (RBED11) é um fundo imobiliário do tipo tijolo focado no investimento de imóveis para o setor educacional. O fundo também possui títulos de renda fixa que complementam seu portfólio.  

O fundo possui patrimônio líquido de R$270 milhões e tem aproximadamente 752.500 de cotas emitidas.  

Para quem deseja investir no RBED11, o preço atual da sua cota é de R$141,99 (última atualização 20/04), sendo sua taxa de administração de 0,37% a.a. sobre patrimônio líquido do fundo.