SNCI11 mantém dividendos estáveis; gestão traz detalhes sobre a carteira
Fundo segue com guidance entre R$ 1,00 e R$ 1,10 por cota no 2º trimestre; inadimplência representa apenas 0,5% do portfólio
O SNCI11, fundo imobiliário de recebíveis da Suno Asset, manteve em abril a distribuição de R$ 1,00 por cota, dentro do intervalo previsto no guidance para o segundo trimestre, que varia entre R$ 1,00 e R$ 1,10.
A distribuição estável de dividendos é sustentada por uma reserva de lucros acumulada de R$ 0,58 por cota, o que, segundo o analista de crédito Bruno Zocchi, confere margem para enfrentar compromissos futuros sem prejuízo ao cotista.
“A gente distribuiu mais uma vez R$ 1,00 por cota, um patamar que temos praticado há praticamente um ano”, destacou Zocchi durante apresentação do relatório gerencial. “Estamos com uma reserva de lucro bastante relevante que vai permitir enfrentar bem alguns compromissos assumidos para o fim do semestre.”
O valor patrimonial do fundo também apresentou valorização no mês, impulsionado pela queda na curva de juros que impactou positivamente os CRIs em carteira. “Tivemos uma rentabilidade patrimonial forte de quase 1,4% no mês”, disse o analista. Com isso, a cota patrimonial chegou a R$ 97,47, enquanto o P/VP do fundo teve leve ajuste de 0,93 para 0,92 devido à pequena queda na cotação de mercado.
SNCI11: inadimplência pontual não afeta guidance
Apesar do bom desempenho, o fundo enfrenta a inadimplência de um CRI da carteira: o CRI Vanguarda, que representa pouco mais de 0,5% da carteira do SNCI. A operação foi contratada em 2022 e tem como objetivo o financiamento de dois empreendimentos imobiliários em Teresina (PI), um comercial e um residencial.
O primeiro deles, o Jonathan Nunes, teve suas obras concluídas e recebeu o Habite-se em maio, o que deve destravar R$ 30 milhões em recebíveis. Já o segundo, o edifício Dom Severino, está com 77% das obras finalizadas. O incorporador comprometeu-se a aportar os R$ 7 milhões restantes para conclusão, além dos R$ 2 milhões já disponíveis no Fundo de Obras.
“Esse foi um dos principais pontos de dúvida entre os investidores desde a publicação do relatório”, afirmou Zocchi. Segundo ele, a origem do problema está na transição entre o término do pagamento via boletos mensais por parte dos compradores dos imóveis e o início dos repasses bancários.
“O empreendimento está 99% concluído. O Habite-se já foi emitido em maio e esperamos iniciar os repasses em junho. O desafio é que, com o fim dos boletos mensais, houve um buraco de liquidez que impactou o pagamento da PMT do CRI, que gira em torno de R$ 700 mil por mês”, explicou.
Apesar da inadimplência pontual, a gestão segue confiante na capacidade de recuperação dos valores. O recebimento das carteiras dos imóveis vendidos deve gerar recursos suficientes para amortizar a exposição e retomar os pagamentos do CRI. “A gente entende que existe uma margem de garantia adequada”, disse Zocchi. “Mas é um processo que deve levar alguns meses para amadurecer.”
O maior desafio agora é a retomada das vendas das unidades, condição essencial para amortizações futuras. A gestão se diz confiante na recuperação integral do crédito, incluindo juros contratuais.
A Suno também reforçou que a exposição do fundo ao papel é minoritária e que o CRI está presente também no portfólio do SNME11, em proporções semelhantes.
Deliberações e reestruturações em outros CRIs
Abril também foi marcado por assembleias relevantes em outros ativos da carteira do SNCI11. No caso do CRI Pesa/AIZ, foi aprovada a contratação da CBRE e da Colliers para viabilizar a venda dos imóveis em garantia, mas a proposta de medidas corretivas à inadimplência não atingiu o quórum necessário. Uma nova assembleia foi convocada para 4 de junho.
No CRI Bit Barueri, a gestão aprovou a troca da responsável pela medição das obras (de IPC para Binswanger), além da liberação de recursos do Fundo de Liquidez, posteriormente recomposto. Já no CRI Carvalho Hosken, foi concedido prazo adicional de 40 dias para a entrega das demonstrações financeiras de 2024, sem impacto sobre o risco de crédito. No caso do CRI RDR, a expectativa é de início dos repasses em breve, após prorrogação do vencimento, o que deve beneficiar o SNCI11.
