XPLG11 vende galpão logístico em PE por R$ 313 milhões; qual o impacto nos dividendos?
Dividendos do XPLG11 podem subir após mais de 18 meses; saiba mais sobre negociação realizada pelo fundo imobiliário.
O fundo imobiliário XPLG11 anunciou a venda de um dos galpões do condomínio Cone Multimodal 02, em Cabo de Santo Agostinho (PE), pelo valor total de R$ 313.350.000,00.
O imóvel conta com área bruta locável (ABL) de 110.052,89 metros quadrados e era de propriedade do FII NE Logistic, que não é listado e tem todas as suas cotas sob posse do XPLG11. A área atualmente tem contratos atípicos em vigor com a Casas Bahia e o Grupo Pão de Açúcar, ambos com duração até 2034.
O FII XPLG11 recebeu nesta sexta-feira (24) a parcela inicial de R$ 125,34 milhões, equivalente a 40% do valor da transação. O restante será pago em 39 parcelas de R$ 4.820.769,23, com vencimento mensal, a partir de 20 de fevereiro e até 20 de abril de 2028, sempre com reajuste pelo IPCA.
Com patrimônio líquido de R$ 3,496 bilhões, o fundo imobiliário XPLG11 terá sua ABL total reduzida em 9,9%, caindo de 1,113 milhão de metros quadrados para 1,002 milhão. Já a concentração de Pernambuco cairá de 18,7% para 9,8% com a venda do imóvel, que faz parte do complexo ligado ao porto de Suape.
XPLG11: como fica o portfólio do fundo
A projeção da XP Vista Asset, gestora do fundo, é de um ganho de capital aproximado de R$ 120 milhões com a negociação, equivale a R$ 3,87 por cota, sem considerar a correção inflacionária prevista no recebimento das parcelas.
Este valor, segundo a empresa, será incluído no cálculo dos dividendos do XPLG11, de acordo com uma estratégia de uniformização de distribuição. Assim, o impacto positivo para os próximos 30 meses é de R$ 0,04 mensais por cota, considerando o ganho de capital, mas também a queda na receita do fundo com a venda. Os dois contratos, juntos, eram responsáveis por 8,2% da receita imobiliária do XPLG11, de acordo com o relatório gerencial de dezembro.
O fundo estabilizou desde julho de 2023 sua distribuição em R$ 0,78 mensais por cota, o que resulta na pagamento acumulado de R$ 9,36 nos últimos 12 meses, um dividend yield anualizado de 10,27% considerando o fechamento desta sexta-feira em R$ 91,14. Esse preço de mercado representa um P/VP de 0,81x, ou seja, um desconto próximo de 20% em relação ao valor patrimonial.
Na semana passada, a gestão do XPLG11 havia informado a assinatura de dois novos contratos para o SysLogGaleão, imóvel detido em sociedade com o BTLG11, que teve sua vacância zerada. As transações, no entanto, não trouxeram impacto direto dos proventos.
