Se você começou a investir recentemente em Fundos Imobiliários, deve ter levado um susto com as quedas ao longo dos últimos dias. No pregão de quarta-feira, (08), o IFIX chegou a cair cerca de 3% e fechou o dia com uma desvalorização de 1,72%, o pior desempenho do índice desde 18 de maio de 2017, quando caiu 3,04%.
Após subir praticamente em linha reta, era natural que o IFIX e os fundos imobiliários fossem ser corrigidos fortemente em algum momento. Desde setembro, vimos um forte movimento de alta na indústria, que se intensificou mais ainda em novembro e dezembro. Chegamos a ter, inclusive, mais de 20 pregões positivos sucessivamente.
Alguns fundos estavam pagando 0,35% de Dividend Yield, o que é muito baixo. Quanto maior a diferença do FII sobre a NTN-B, título do tesouro direto indexado à inflação, em tese, mais protegido você estará no momento de virada do mercado. Porém, deve-se tomar cuidado, pois muitos dos FIIs que têm spreads altos são FIIs de alto risco ou que estão com inquilino saindo. Por isso a importância de realizar uma análise detalhada e minuciosa do negócio como um todo, e não apenas de seus múltiplos.
Se a valorização da cota não é acompanhada por um aumento da distribuição de rendimentos, o dividend yield, relação entre proventos recebidos e preço da cota, cai. Não há sentido investir em FIIs sem prêmio sobre a NTN-B longa, isso porque este último ativo, de renda fixa, é considerado, em tese, livre de risco.
Na nossa visão, essa “realização” não é estrutural. Nada anda em linha reta para cima. Como sabemos, o mercado de renda variável sobe de escada e desce de elevador. A correção é saudável pois mostra aos investidores de FIIs que, assim como as ações, são do universo de renda variável, e também podem sofrer grandes desvalorizações no curto prazo.
Mesmo com a queda, podemos ver no gráfico abaixo que os investidores de fundos imobiliários ficaram bem contentes com o ano que se passou. O IFIX performou cerca de 36% em 2019, mais do que o IBOVESPA, S&P 500 e CDI, perdendo apenas para as Small Caps.
Caso você não saiba, o IFIX é um índice que busca medir o desempenho geral do mercado de fundos imobiliários. Ele monitora o desempenho de uma carteira teórica composta pelos fundos mais negociados em Bolsa.
Os índices permitem, além de monitorar o desempenho do mercado que acompanha, fazer a comparação com outros índices. Decidimos então comparar como o IFIX performou em relação aos outros índices desde 2013.
O gráfico comprova que o investimento em fundos imobiliários gerou muito valor aos investidores no longo prazo, perdendo apenas para o S&P 500 (se dolarizarmos todos os índices, o americano ganhou de lavada). Mesmo assim, nós acreditamos que a indústria de FIIs ainda tem muito a crescer e continuará gerando valor ao longo dos próximos anos.
Mas por quê? E por que devo adicionar essa classe de ativos à minha carteira?
Porque mesclam a segurança associada aos investimentos conservadores em imóveis tradicionais com a rentabilidade que só os melhores ativos do mercado financeiro podem ofertar.
Historicamente, imóveis bem localizados e bem geridos são bons geradores de renda e possuem uma proteção contra a inflação no longo prazo, ou seja, retorno real e consistente.
Os FIIs democratizam o acesso de pequenos investidores às melhores oportunidades que os mercados imobiliários e financeiros oferecem, permitindo nos tornar sócios dos melhores escritórios, shoppings e galpões logísticos do Brasil, sem nos preocuparmos com a gestão e burocracia envolvidas, tudo isso recebendo dividendos mensalmente.
E você, já investe em FIIs?
