Resultados XPLG11: FII se prepara para a “caminhada do deserto”
O XP LOG FII (XPLG11), fundo imobiliário do tipo tijolo de segmento galpões logísticos publicou seu relatório de resultados referente ao período de março/20.
Dentre os destaques, seu gestor XP Vista Asset, comunicou a revogação da 4ª emissão de cotas do XPLG11 em razão das condições da oferta diante da grave crise sanitária provocada pela pandemia do novo coronavírus e, sobretudo, de seus desdobramentos
econômicos que afetaram não somente o mercado de capitais brasileiro como também a
economia mundial.
Esclareceu também o comunicado divulgado no dia 26 de março/20 sobre a devolução dos recursos dos investidores que exerceram o direito de preferência, sendo que no dia 01/04/2020 ocorreu a referida liquidação.
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Com relação aos resultados do fundo, foram considerados os seguintes pontos:
- O aumento no volume de receitas de FII em virtude da distribuição parcial de rendimentos acumulados pelo NE Logistic FII nos meses anteriores;
- O recebimento antecipado do prêmio de locação no valor de aproximadamente R$ 604 mil; e
- A primeira inadimplência do fundo em decorrência do não pagamento do aluguel por um de seus locatários, cujo montante representa 3,61% da receita mensal.
Carteira de Ativos: Com um patrimônio liquido de aproximadamente R$ 1,67 bilhões, seus investimentos são distribuídos majoritariamente em imóveis, sendo 98% aplicados em empreendimentos de galpões logísticos e os outros 2% em renda fixa e outras aplicações de caixa.
No total, são 15 propriedades que juntas apresentam uma ABL de 647.891 m² e estão distribuídas geograficamente como mostra a figura abaixo.
Rendimentos: Para março, a distribuição será de R$ 0,58 por cota para os detentores
de cotas em 31/03/2020, que corresponde ao dividend yield (DY) de 0,55% em relação ao valor da cota de mercado no fechamento do mês (R$ 104,60/cota). Os rendimentos serão pagos na próxima terça-feira, 14 de abril/20.
Quanto a movimentação de suas cotas, o XPLG11 obteve uma desvalorização de – 18,9 %, saindo de R$ 129,00 em fevereiro (28), para R$ 104,60 em março. Veja a representação gráfica de comparação entre a evolução histórica do valor de mercado e patrimonial da cota e o volume médio diário de negociação das cotas.
Liquidez: Com um valor de mercado de 1,59 bilhões e 100% de presença nos pregões de março, ocorreram 1,85 milhões de negociações no período, movimentando um volume de R$ 197,3 milhões.
A liquidez média diária na bolsa foi de R$ 9 milhões, o que representa um giro de 12,4% do total de suas cotas.
Abaixo, o gráfico compara a série histórica acumulada do Índice de Fundos de Investimento Imobiliários (IFIX) em relação ao valor da cota e aos rendimentos distribuídos desde o início do XPLG11.
Gestor esclarece os impactos da crise do COVID-19 no XPLG11
Distribuição de Rendimentos: No encerramento de março de 2020, a gestora decidiu pela distribuição de R$ 0,58/cota ao invés dos R$ 0,64/cota dos meses anteriores em virtude não somente do sinal de atenção emitido pela primeira inadimplência, equivalente a 3,61% da receita mensal média do fundo, como também da crescente incerteza em relação aos impactos da crise sanitária na economia e ao seu tempo de duração.
Relacionamento com os locatários: O fundo possui aproximadamente 66% da sua receita imobiliária total vinculada aos contratos de locação atípicos e 23 contratos ativos. Essas características (proteção contratual e diversificação), somadas à qualidade creditícia dos locatários, concedem ao XPLG11 proteção de parcela relevante de sua receita imobiliária, principalmente, em cenários adversos como o atual.
Por outro lado, é importante mencionar que o fundo está exposto a diversos setores da economia, como, por exemplo, o varejo (43%), o qual está sofrendo efeitos materiais com a implementação de políticas de isolamento horizontal.
Com isso, até a presente data, foram recebidos 8 pleitos para flexibilização dos termos e condições locatícias, os quais permanecem em avaliação e tratativas pelo gestor visando
o equilíbrio entre:
- A minimização dos impactos na distribuição de rendimentos; e
- A saúde financeira e perpetuidade das operações dos locatários nos imóveis.
Em linhas gerais, para os contratos de locação atípicos, o XPLG11 visa o cumprimento dos dispositivos contratuais, visto que o pagamento do aluguel é condição essencial para o equilíbrio econômico e financeiro dos contratos e não constitui somente a contraprestação pelo uso e gozo dos imóveis, mas também o pagamento em decorrência de todo o investimento realizado para a aquisição e construção dos imóveis que foi realizada sob medida e de acordo com as necessidades específicas de cada locatário.
Com relação aos contratos típicos, a avaliação é realizada individualmente e sobre o caso concreto (cadeia produtiva, demanda, fluxo de caixa, segmento de atuação, etc.).
Sob esta ótica e com o objetivo de manter o equilíbrio supramencionado, as negociações, até este momento, estão sendo pautadas no diferimento de parcela da locação mensal para pagamento ao longo do segundo semestre.
Contudo, importante que os investidores estejam atentos ao fato de que a magnitude e o tempo de duração da crise serão muito relevantes para futuras negociações locatícias.
Investimentos nos ativos (Construções e Capex) e Caixa: O fundo segue com as suas obras (Leroy e Especulativo Cajamar) sem qualquer alteração na execução. O caixa captado em ofertas passadas e já alocado nos projetos é suficiente para avançar nas obras até meados de 2020.
Dessa forma, o XPLG11 poderá, em momento mais oportuno, realizar nova oferta de cotas ou até mesmo securitizar contratos de locação atípicos para obtenção dos recursos suficientes para finalização e pagamento dos preços, ainda que esta última opção seja menos desejada pela sua gestora.
Em termos de disponibilidades (recursos não comprometidos com a execução de obras), o fundo mantém uma média de 2% do seu total de ativos, ou seja, o equivalente a aproximadamente R$20 milhões, o qual o fundo entende ser suficiente para a conservação e manutenção da qualidade de seu portfólio de imóveis.
Impactos no Patrimônio do Fundo (cota patrimonial): A cota patrimonial do XPLG11 encerrou março de 2020 no valor de R$ 109,41. Salientamos que ainda é prematuro conjecturar qualquer impacto da crise do COVID-19 no valuation dos imóveis do fundo, visto que são produtos, em termos reducionistas, da avaliação de suas especificações técnicas, de sua relevância na malha logística, de sua capacidade de geração de renda imobiliária na perpetuidade, calculada por meio de seu fluxo de caixa projetado com base nos contratos de locação firmados e nas condições mercadológicas em que se encontram, e do prêmio de risco sobre a taxa básica de juros.
As negociações locatícias supramencionadas estão voltadas para o saneamento de impactos no curtíssimo prazo e não configuram fundamento para alteração razoável de qualquer das premissas de valoração.
Portanto e de acordo com seu gestor, se adotarmos a cota patrimonial atual como referência, podemos estabelecer o seguinte comparativo de sensibilidade às variações do valor a mercado da cota do fundo:
O XP Logística é um fundo imobiliário que tem o objetivo de obter ganhos pela aquisição e exploração comercial de empreendimentos, especialmente na área logística e industrial.
Atualmente, o XPLG11 conta com uma gestão ativa e uma de taxa administração de 0,95% – 0,75% ao ano (em regra de cascata conforme previsto no regulamento), adicionado a uma taxa de performance de 20% do que exceder o benchmark (IPCA + 6,0% ao ano).
