MXRF11 diz: “Impactos da pandemia devem postergar a retomada do setor”
O Maxi Renda FII (MXRF11), fundo imobiliário gerido pelo XP Asset de segmento híbrido, informou ao mercado seu desempenho no 1º trimestre de 2020.
Segundo as informações apresentados no documento, o primeiro trimestre do MXRF11 foi marcado por dois momentos distintos: pré-COVID-19 e pós-COVID-19.
O primeiro remete a janeiro, fevereiro e início de março, onde a retomada do crescimento da economia brasileira se mostrava muito promissora. A “lenta” retomada não afetava as expectativas dos empresários e consumidores e os índices de confiança da indústria e do comércio seguiam avançando.
O segundo momento remete a segunda quinzena de março, com aumento do temor acerca das recessões econômicas global e brasileira, de uma crise sanitária por conta do COVID-19 e da extrema volatilidade apresentada em ativos negociados em bolsa.
O Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) apresentou queda acumulada de 22% no 1º trimestre 2020.
Na visão da gestora, no setor imobiliário os impactos da pandemia devem postergar a retomada do setor. As obras em andamento não devem sofrer impactos expressivos, no entanto, as principais incorporadoras já anunciaram a postergação de novos lançamentos e o número de vendas também deve ser impactado.
A expansão na oferta de crédito imobiliário continua em franca recuperação e as emissões de CRIs atingiram R$ 4,41 bilhões no primeiro trimestre de 2020. Com isso, o XP Asset permanece bastante otimista de que este mercado ainda se expanda com vigor nos próximos trimestres.
As aprovações das reformas necessárias e a consequente retomada do emprego, confiança e investimento no país pós-COVID-19 auxiliarão a retomada do setor, apontou o informativo.
Sobre o MXRF11, a gestora seguiu com a tese de buscar alocação em ativos com bons nomes de crédito.
Desta forma, manteve-se muito diligente na originação de novas operações que se encontram em níveis adequados, sejam nos mercados primário ou secundário, e foram realizadas alocações que permitiram o fundo manter ótima rentabilidade, investindo em nomes como Iguatemi, Mateus e Rede D’Or, aumentando dessa forma a qualidade da carteira.
“É importante destacar que até o presente momento, não identificamos e não vislumbramos nenhum inadimplemento e nenhum default que provoquem
interrupção adicional ao fluxo de pagamentos em nenhum papel”, pronunciou a XP Asset.
A gestora aproveitou ainda a volatilidade apresentada durante o mês de março para realizar alocações táticas em FIIs cujos descontos nos preços extrapolavam seus fundamentos, na visão do time de gestão.
Ainda que o fundo apresente um portfólio mais concentrado em nomes de menores risco de crédito, o fundo distribuiu em média aos seus cotistas R$ 0,25 por cota.
MXRF11: Principais destaques e acontecimentos do trimestre
- Resultado: R$ 0,28 por cota;
- Resultado Distribuído: R$ 0,25 por cota;
- Encerramento da 5ª emissão de cotas do fundo em março no
montante total de R$ 505,57 milhões; - Aplicação em 23 novos CRIs em um total de R$ 518,52 milhões;
- Aplicação em 13 novos FIIs em um total de R$ 101,33 milhões; e
- Investimento total de R$ 14,3 milhões em duas novas operações de
permuta financeira, localizadas no bairro de Perdizes/SP.
Alocação da carteira: MXRF11 é um FII de gestão ativa composta por três estratégias imobiliárias:
- Book de CRI que concentra 75% do patrimônio líquido (PL);
- Book de FIIs, que concentra 7,7%; e
- Book de SPE’s para desenvolvimento imobiliário residencial, principalmente em permutas financeiras, cuja concentração está em 6,7%.
O Max Renda encerrou o trimestre com 10,6% do PL em caixa. As perspectivas da gestora, contudo, é obter um volume de alocação de 80% do PL posicionado no book de CRI e 20% no book de SPE focado em permutas financeiras para projetos de desenvolvimento residencial localizado na grande São Paulo.
Por último, conforme já citado pela gestora, dado o momento excepcional de mercado atual, de maneira tática temporariamente o MXRF11 optou por uma alocação acima do guidance em outros fundos imobiliários que julgam estarem com preços abaixo dos seus fundamentos, visando nos próximos meses expressivo ganho de capital para os cotistas, em parte já realizado com grande sucesso até o presente momento.
O FII Maxi Renda foi constituído em setembro de 2011 com o objetivo de obter ganhos através da aplicação em ativos financeiros com lastro imobiliário, podendo ser CRIs, Debênture, LCI, LH, cotas de FIIs, e ativos imobiliários, como imóveis comerciais e projetos imobiliários residenciais.
O MXRF11 é atualmente administrado pelo BTG Pactual Serviços Financeiros. Com cerca de 147 mil cotistas, seu patrimônio líquido é de aproximadamente R$ 1,26 bilhões e sua taxa de administração é de 0,90% ao ano.
