XPIN11: Segmento do FII está na classe dos “menos afetados” pelo vírus
A administradora Vórtx juntamente com seu gestor XP Vista Asset divulgaram na segunda-feira, 25 de maio/20, o relatório de resultados do XP Industrial (XPIN11) referente ao mês de abril.
Carteira de investimentos: Após a conclusão de aquisição dos 57 módulos com Área Bruta Locável (ABL) total de 156,6 mil m² nas cidades de Atibaia, Jundiaí e Jarinu no estado de São Paulo (SP), o fundo passou a deter 88 módulos nos condomínios empresariais CEA, Barão de Mauá, Gaia, GLP Jundiaí I e GLP Jundiaí II.
Com estas aquisições, o fundo alcançou a marca de 242 mil m² de ABL total, aumentando de forma relevante a diversificação de locatários.
Em adição, informou que a última emissão de cotas trouxe também uma situação confortável, onde, após as novas aquisições, seu caixa está com aproximadamente R$ 84 milhões, somando as aplicações em fundos de renda fixa e em cotas de fundos imobiliários do segmento logístico e industrial.
Rendimentos: O resultado de R$ 0,76 por cota para o mês de abril/20 representou 100% do valor de locação recebido pelo fundo e já contempla 100% das cotas da 4ª emissão. A distribuição, no entanto, foi de R$ 0,56 para os cotistas, realizada ontem, 25 de maio/20.
O gestor explicou o aumento no resultado do mês em relação ao mês de março/20. Disse que essa adição se deve principalmente à regularização do descasamento temporal da
receita com as novas locações. Neste mês, também foram recebidos três aluguéis antecipados, os quais representam 8% da receita de locação atual do fundo.
A distribuição (R$ 0,56), portanto, representa um dividendo de 0,53% para o mês (cota base R$ 103,98).
Rentabilidade: A cota valorizou 7,29% em abril, partindo de R$ 97,93 em 31 de março, para R$ 105,07 em 30 de abril. Na última segunda-feira, 25 de maio/20, a cota fechou o dia sendo negociada a R$ 103,90.
Liquidez: Em abril, ocorreram cerca de 632 mil negociações, movimentando um volume de R$ 64,3 milhões. Com isso, a liquidez média diária foi de R$ 3,2 milhões, valor esse, que representa um giro de 9,5% do total de suas cotas.
Seção especial: Impactos da crise do covid-19 no XP Industrial
Segue as informações descritas pelo XP Vista, gestor do XPIN11.
Distribuição de Rendimentos: No encerramento de abril de 2020 a Gestora manteve a distribuição de R$ 0,56/cota, principalmente diante do cenário de crescente incerteza em relação aos impactos da crise sanitária na economia e das negociações comerciais destacadas no parágrafo a seguir.
Relacionamento com os locatários: O fundo, após as aquisições da quarta emissão de cotas, ampliou o seu nível de diversificação aos diferentes setores da economia.
Podemos destacar que as maiores concentrações não passam de 21% da receita total do
fundo, sendo que o setor de Tecnologia representa 21% das receitas e o setor de Comércio Varejista representa 19% das receitas.
Atualmente o fundo possui 27 contratos ativos de locação, com excelentes contrapartes em termos de crédito, em que cerca de 94% correspondem a contratos típicos.
Essa característica de diversificação setorial, somada à qualidade creditícia dos locatários, concede ao fundo estabilidade de parcela relevante de sua receita imobiliária, principalmente em cenários adversos como o atual.
Porém, devidos aos efeitos amplos desta crise, até a presente data, foram recebidos 11 pleitos para flexibilização dos termos e condições locatícias, os quais estão recebendo as tratativas da gestão visando o equilíbrio entre (a) a minimização dos impactos na distribuição de rendimentos e (b) a saúde financeira e perpetuidade das operações dos locatários nos imóveis.
A avaliação dos pleitos é realizada individualmente e sobre o caso concreto (cadeia produtiva, demanda, fluxo de caixa, segmento de atuação, etc.).
Sob esta ótica e com o objetivo de manter o equilíbrio supramencionado, as negociações, até este momento, estão sendo principalmente pautadas no diferimento de parcela da locação mensal para pagamento majoritariamente ao longo do segundo semestre.
Contudo, é importante que os investidores estejam atentos ao fato de que a magnitude e o tempo de duração da crise serão muito relevantes para futuras negociações locatícias.
Investimentos nos ativos (Construções e Capex) e Caixa: O fundo, após a liquidação da quarta emissão de cotas, aumentou consideravelmente o seu nível de liquidez, que após as novas aquisições, gira em torno de 13% do total de ativo ou aproximadamente R$ 95 milhões.
Se considerar a aquisição do dia 05/05/2020 a liquidez se estabiliza em R$ 84 milhões. Dado esse nível confortável de liquidez, a gestão alocou no mês de abril o montante equivalente a 3% do seu patrimônio líquido em cotas de fundos imobiliários com estratégias relacionadas aos setores industrial e logístico.
Essa alocação visa capturar ganhos advindos da possível valorização de cotas desses fundos, após a grande correção do valor de mercado que a indústria em geral de fundos de imobiliários sofreu, além de elevar o rendimento financeiro (baseado no dividend yield) dessa parcela de liquidez.
Além das obrigações a pagar decorrentes das aquisições realizadas recentemente, conforme descrito nos Fatos Relevantes, o Fundo não possui obrigações relevantes de CAPEX em seu portfólio, fazendo com que a situação atual de caixa seja bastante confortável na visão da Gestora.
Impactos no Patrimônio do Fundo (cota patrimonial): A cota patrimonial do fundo encerrou abril de 2020 no valor de R$ 109,73. Salientamos que ainda é prematuro conjecturar qualquer impacto da crise do COVID-19 no valuation dos imóveis do fundo, visto que são produtos, em termos reducionistas, da avaliação de suas especificações técnicas, de sua relevância na cadeia industrial e logística, de sua capacidade de geração de renda imobiliária na perpetuidade, calculada por meio de seu fluxo de caixa projetado com base nos contratos de locação firmados e nas condições mercadológicas em que se encontram, e do prêmio de risco sobre a taxa básica de juros.
As negociações locatícias estão voltadas para o saneamento de impactos no curtíssimo prazo e não configuram fundamento para alteração razoável de qualquer das premissas de valoração.
O XPIN11 é um FII do tipo tijolo galpões de renda, gestão ativa. Possui cerca de 26,6 mil cotistas e sua taxa de administração é de 0,75%-0,60% ao ano, em regra de cascata, sobre seu valor de mercado.
