Bom Dia FIIs – RNGO11, TRXF11, VISC11 - Confira os destaques de 04/08
O IFIX fechou a última quarta-feira (4) em baixa de -0,28%, terminando o dia em 2.792,66 pontos. No acumulado do mês de agosto e do ano de 2021, a variação do índice é de -1,11% e -2,69%, respectivamente.
Também, o índice SUNO30 fechou em queda de -0,35% e 101,89 pontos. Veja na tabela abaixo:
Confira as principais notícias do mercado de FIIs:
RNGO11 informa sobre aditivo de contrato de locação com Adidas e Wipro
A Rio Bravo, gestora do Rio Negro FII (RNGO11), comunicou nesta quarta-feira (4) sobre a assinatura de aditivo do contrato de dois locatários, a Adidas e Wipro. Ambos tiveram mudanças nos contratos de locação para permanecerem nos imóveis do fundo.
O FII Rio Negro é proprietário do Edifício Padauri, Edifício Demini e Deck Park do Condomínio Centro Administrativo Rio Negro. O objetivo primário do fundo é auferir renda imobiliária através de contratos de locação com inquilinos dos imóveis e distribuir aos cotistas do fundo.
Foi celebrado aditivo do contrato de locação da Adidas, locatária dos 8º, 9º e 10º andares do Edifício Demini, integrante do Centro Administrativo Rio Negro para prorrogar o prazo de vigência da locação por um período adicional de 36 meses a partir de janeiro de 2023, com novo término em dezembro de 2025.
No aditivo assinado, o índice de reajuste foi alterado de IGPM para IPCA. Em contrapartida à prorrogação do contrato, foi negociado novo valor de locação e concedido um desconto temporário que vai impactar negativamente em, aproximadamente, R$0,013/cota – após o fim dos descontos.
De forma semelhantes, foi assinado aditivo do contrato de locação da Wipro, empresa multinacional do ramo de tecnologia e locatária dos conjuntos 11, 12, 42 e 51 da Torre Padauiri, para prorrogar o prazo de vigência da locação por um período adicional de 12 meses a partir de agosto de 2026 e término em agosto de 2027.
Em contrapartida da prorrogação do contrato, foi concedido um desconto temporário que vai impactar marginal e negativamente o resultado do fundo em, aproximadamente, R$ 0,004/cota.
Não foi negociado novo patamar de valor de locação mensal, motivo pelo qual, após o período de desconto, o valor de locação voltará ao patamar atual, não trazendo impactos para o resultado recorrente do fundo.
Foi acordado também que, exclusivamente para o reajuste anual de locação de 2021, ocorrido em fevereiro, o índice de reajuste aplicado foi o IPCA. A Locatária Wipro já vinha praticando o pagamento reajustado por este índice desde então. Para o próximo reajuste, será considerado o indexador com maior valor entre os índices acumulados em 12 meses, IGP-M ou IPCA.
Importante destacar que estes aditivos já eram negociados e esperados pela equipe de gestão, e seus impactos já estão sendo considerados no FFO (resultado operacional) médio mensal esperado pelo Fundo para o segundo semestre deste ano, de R$0,36 por cota, divulgado no relatório gerencial referente ao mês de junho/2021.
A gestão reforçou estar trabalhando ao “lado” de diversos locatários em busca de soluções para o enfrentamento do cenário econômico complexo, buscando sempre a manutenção dos atuais inquilinos e o prolongamento dos contratos vigentes.
TRXF11 informa resultados e explica processo de compra de 5 imóveis
O fundo imobiliário TRX Real Estate (TRXF11), representado por sua gestora TRX Gestora de Recursos, comunicou nesta última quarta-feira (4) a divulgação de resultados do fundo. Também, a gestão explicou a compra de 5 imóveis que serão locados para a empresa Assaí e a operação de securitização envolvida no processo de compra.
O fundo anunciou a distribuição de R$ 0,70 por cota, valor que representa um dividend yield anualizado de 8,14%, sobre a cota de fechamento do mês de R$ 103,25. A TRX Gestora de Recursos avisou que o pagamento será realizado no dia 13 de agosto. Confira abaixo:
A rentabilidade total do TRXF11 – desde o início das negociações das cotas do TRXF11 na B3 – é de 14,71% contra -9,49% do IFIX, diferença de +24,20% neste período. Esse valor inclui a valorização da cota juntamente com os dividendos.
No mês, as cotas do Fundo negociadas no mercado secundário sofreram uma desvalorização de -0,24%.
A gestora destacou as novas aquisições do TRXF11 em julho, com a assinatura de Compromisso de Compra e Venda de 5 imóveis ao Assaí Atacadista. Esta operação “contempla a aquisição de:
- 1 loja pronta e em funcionamento, localizada na cidade de Araçatuba-SP
- 4 terrenos para realização de obras de construção e desenvolvimento imobiliário, sendo no Estado do Rio de Janeiro e 1 localizada em Rondônia.
Desta forma, os contratos de locação atípicos serão na modalidade “Sale and Leaseback”, para o imóvel construído e em operação, e “Built to Suit”, para as lojas a desenvolver, vigorarão pelo prazo de 20 anos.
A gestão reforçou que o contrato Built to Suit contará com penalidade por rescisão antecipada equivalente ao saldo devedor integral e sem possibilidade de ação revisional de aluguel durante o prazo de vigência. A partir do 10º ano, o Assaí terá uma opção de recompra dos imóveis.
O valor total que o fundo deverá pagar é de cerca de R$ 364.000.000,00, sendo que os imóveis poderão ser adquiridos em até 2 etapas dentro do ano de 2021, desde que sejam superadas certas condições suspensivas previstas no CVC.
Emissão de cotas e securitização
Em julho, foi aprovada a 5ª Emissão de cotas do TRXF11 para captação de recursos com a finalidade de investir nos ativos-alvo do fundo, principalmente os 5 imóveis citados acima. O objetivo é, basicamente, captar R$200 milhões.
Para complementar os recursos da captação e efetuar os investimentos planejados, o TRXF11 também lançou mão de uma operação de securitização, mantendo o patamar de alavancagem próximo ao atual, entre 40% e 45%.
Desta forma, a gestão explicou aos cotistas o racional da operação de securitização e quais são as possibilidades e riscos assumidos. A TRX Gestora de Recursos reforçou que “as securitizações realizadas têm como lastro os contratos atípicos de locação com o Grupo Pão de Açúcar e Assaí, e por isso possuem o mesmo prazo de vencimento e índice de correção – IPCA, sem risco de descasamento”.
Da mesma forma, a gestora lembrou que as “taxas de emissão são consideravelmente menores do que o cap rate de aquisição das lojas, trazendo uma eficiência financeira que potencializa o resultado e a distribuição de dividendos para os investidores do TRXF11”. Ou seja, o aluguel cobriria o valor pago nos juros. Confira na tabela abaixo:
O fundo está negociando com os investidores do CRI para a operação de securitização tenha as seguintes características:
- Prazo de 20 anos, similar aos contratos de locação;
- Carência de principal de 24 meses;
- Taxa similar às emissões anteriores.
Caso a operação seja feita nas características acima, “o percentual de aluguel dos novos contratos que deverá ser securitizado será de aproximadamente 70%”, disse a gestora. Por isso, haverá mais fluxo livre de receitas do fundo que cobrirá “100% da correção monetária prevista nos contratos de aluguel”, garantiu a gestão.
O TRX Real Estate é um fundo de investimento imobiliário com foco na distribuição de renda e dividendos aos seus cotistas através de uma gestão ativa que busca maximizar seu retorno por meio da aquisição, do desenvolvimento, venda e locação de imóveis.
VISC11 informa possível compra de participação em shoppings
A gestora do Vinci Shoppings Centers FII (VISC11) informou seus cotistas por meio de fato relevante a possibilidade de compra de quatro ativos para seu portfólio.
O Vinci Shoppings Centers FII é um fundo imobiliário do tipo tijolo. Seu objetivo é a obtenção de renda por meio da aquisição ou venda de ativos imobiliários, em especial os shoppings centers.
O fundo celebrou um acordo com a Ancar Ivanhoe para a aquisição de participação dos seguintes shopping centers:
- 21,4995% do Pantanal Shopping, localizado em Cuiabá, MT.
- 49,0% do Porto Velho Shopping, localizado em Porto Velho, RO.
- 40,0% do Shopping Boulevard, localizado no Rio de Janeiro, RJ.
- 100% do North Shopping Maracanaú, localizado em Maracanaú, CE.
O valor total da transação é de R$ 659.500.000,00, o qual poderá sofrer alterações nos preços relacionados à performance futura dos empreendimentos.
Para ser concluída, a aquisição depende do cumprimento de condições precedentes no acordo com a vendedora.
A gestora informou que o cap rate estimado da transação é de 8,0% para os próximos 12 meses, e considerando apenas a garantia mínima de NOI, o cap rate seria de 6,9%. Também, a Vinci Real Estate estima que a transação irá gerar uma taxa interna de retorno (TIR) de 15,5% ao ano.
Forma de aquisição do imóvel e expectativa de lucros
O VISC11 pretende realizar a aquisição com recursos obtidos por meio de emissão de cotas – exclusiva para os atuais cotistas – e a parcela restante será obtida através de securitização que se encontra em estruturação.
A receita operacional líquida (NOI) do portfólio a ser adquirido esperada para os próximos 12 meses é de cerca de R$ 45,6 milhões, em cenário conservador considerando apenas a garantia de NOI mínimo.
Assumindo o número de novas cotas emitidas com a captação do valor base da Nova Emissão, a transação apresenta um incremento mensal de R$ 0,03 por cota ao resultado caixa do fundo.
Adicionalmente, estimamos que o rendimento mensal distribuído pelo fundo de outubro de 2021 a setembro de 2022 se situe entre R$ 0,60 e R$ 0,66 por cota. A gestora reforçou que a expectativa de lucros não é garantia ou certeza.
Caso as aquisições sejam concluídas, o portfólio do Fundo passará a ter 19 shopping centers, distribuídos em 12 estados com presença em todas as regiões do país e administrados por 10 administradoras distintas.
