Gestora do MXRF11 fala de planos para 2023; saiba mais
A gestora do MXRF11, a XP Asset, comenta que 2023 deve ser um ano difícil para os fundos imobiliários. Mas a gestora promete manter seu trabalho de gestão ativa, gerando ainda mais valor aos seus investidores.
Para o próximo ano, a XP Asset pretende continuar com a originação própria dos seus ativos de crédito. Mesmo sem uma emissão de cotas no radar, os fundos imobiliários da XP possuem robustez para fazer investimentos.
Para exemplificar, o Maxi Renda FII (MXRF11) possui R$ 2,3 bilhões de patrimônio líquido, enquanto o XP Crédito Imobiliário (XPCI11) tem mais de 800 milhões de PL. Com isso, esses FIIs possuem inúmeras operações de créditos em diferentes estágios, tanto operações recentes quanto com vencimento mais próximo do fim.
“Normalmente, quando a gente tem um FII nesse estágio, sempre tem dinheiro voltando”, destaca Masetti. Nos CRIs, as amortizações são reinvestidas pelo fundo para compra de outros ativos, enquanto os juros são distribuídos para os cotistas.
Neste ponto, a XP Asset tem uma necessidade constante de fazer originação e estruturação de ativos. E com as taxas elevadas do atual contexto macroeconômico, o fundo MXRF11 tem um carrego maior para os próximos anos. “Principalmente com a venda de papéis no mercado secundário, vamos continuar fortes em 2023”, ressalta Masetti.
O gestor do MXRF11 comenta que o fundo não fica parado com o ativo apenas para extrair o lucro dos juros. Pelo contrário, há sempre o giro na carteira quando há oportunidades de venda com ganho de capital, aumentando assim os resultados do FII no longo prazo. “E a gente vai continuar com essa prática em 2023”, comenta.
A gestora espera uma melhora do mercado para 2023?
Como as taxas de juros estão mais elevadas, Masetti explica que o mercado fica mais difícil. Por um lado, o fundo pode adquirir CRIs com taxas melhores, o que traz maior retorno através dos juros.
Porém, a possibilidade de ganho de capital com a venda de CRIs é maior quando os juros chegarem a patamares menores em um futuro próximo. Por isso, mesmo com as incertezas para o próximo ano, haverá oportunidades.
Caso o patamar de juros entrem em rota de queda em 2023, além do giro de carteira, a gestora do MXRF11 se abrirá para uma possível emissão de cotas. “Tudo depende de como o próximo governo vai se posicionar em relação às reformas econômicas. Se o mercado entender que elas serão implementadas, é possível uma melhora dos fundos imobiliários”, crava o gestor.
Masetti comenta que em 2022, o mercado acreditava que os juros estavam nas suas máximas. Houve até um movimento de redução entre os meses de agosto a outubro. Porém, com a vitória do Lula e o posicionamento da equipe de transição frente aos desafios econômicos, há muitas dúvidas sobre até onde vai a inflação e a curva de juros.
Os desafios de 2022: Gestora do MXRF11 destaca o crescimento do fundo mesmo com o mercado em crise
Mesmo com o mercado de fundos imobiliários não tão favorável, o Maxi Renda FII teve um crescimento mensal em sua base de investidores. Masetti ressalta que embora o MXRF11 não seja o fundo como maior resultado entre seus pares, ele possui a maior consistência na entrega de resultados.
E 2022 teve muitos problemas que afetaram os fundos imobiliários, colocando à prova da consistência do MXRF11. Masetti lembra que o ano teve de tudo: de inflação nas alturas até IPCA negativo, ambos afetando o desempenho dos FIIs.
No contexto de deflação, muitos investidores venderam bons ativos com desconto, com medo de perderem seus rendimentos. O resultado disso foi a queda nas cotas dos fundos, como por exemplo, o XPCI11 e o HABT11 – que também é gerido pela XP Asset. Atualmente, esses FIIs estão sendo negociados com maior desconto no mercado secundário.
“O maior desafio da gestão é justamente explicar para o cotista que as consequência da deflação são pontuais”, comenta Masetti.
Por fim, o gestor lembra que durante o ano, muitos fundos tiveram resultados com muita volatilidade, entregando um “caminhão de dinheiro” e depois distribuindo pouco. Ao contrário disso, Masetti vê o MXRF11 um FII mais constante. E para 2023, a gestora promete a mesma consistência, gerando valor aos seus investidores.
