“Indústria de FIIs tem 30 anos, mas ganhou maturidade nos últimos 5”, diz professor Baroni
Fazer a gestão ativa e cuidar da comunicação são fundamentais, segundo ele
O analista-chefe de FIIs da Suno Research, Marcos Baroni, disse que a indústria de fundos imobiliários, mesmo com 30 anos de história, alcançou sua maturidade apenas nos últimos 5 anos. A afirmação do especialista foi na palestra de abertura do FII Experience, hoje (21), na Arena B3.
Ele lembra que em 2016 metade dos fundos eram monoativos ou de gestão passiva e hoje é menos de 2% nessas características. “Eles hoje são mais difíceis, não quer dizer ruins, mas a porção diminuiu”, avalia.
Na gestão ativa, segundo ele, as opções são maiores, mesmo que haja erros por alguns movimentos de ajuste de portfólio. Hoje, os fundos imobiliários estão cada vez mais divididos entre os setores, e os de recebíveis – que investem em crédito imobiliário – ganharam visibilidade de 2017 para cá.
Baroni traz um gráfico de retorno histórico de 10 anos do Ifix comparando um retorno de 221,8% contra 108% do IPCA e 204% do CDI.
Para o professor, a indústria de FIIs tem 30 anos, dos quais 20 foram praticamente improdutivos. “Os outros cinco não sabíamos o que estávamos fazendo da vida e nos últimos 5 estamos crescendo”. “É como se demorassem 25 anos para amadurecer e com 30 fosse um profissional completo”, comparou. E vencendo grandes benchmarks do IDIV, de empresas renomadas.
Baroni dividiu ainda o mercado em 3 fases, de acordo com o patamar da taxa Selic: de 96 a 2003, com a Selic em média 22%; 2003 a 2013 com 12,42% e a terceira fase, de 2013 a setembro de 2023, com 9,30%. “Ficamos no 1% ao ano por muito tempo e mesmo assim fomos bem”, relembra.
Futuro da indústria de fundos imobiliários (FIIs)
Como será daqui para frente? Segundo Baroni é importante entender que temos 483 fundos e já estamos sabendo fazer uma seleção natural, já que muitos foram para a alavancagem e voltaram.
“Hoje os gestores já sabem que tem que ter um ponto de equilíbrio, são capazes de melhorar o rendimento por cota, os relatórios gerenciais são mais robustos, já há mais webcasts, lives, mais proximidade, comunicação”, diz. E isso tudo em um momento em que as empresas estão melhorando estrutura de capital e vendendo ativos.
E a inflação? Segundo o professor as pessoas querem comparar FII com NTN-B, um apartamento não corrige pela inflação mês a mês.
Em termos de Dividend Yield a visão dele é de que não temos mais um mar de oportunidades, temos de ser seletivos. “É um momento de novo ciclo de emissões, agora com o juro voltando a cair vai ter seleção natural, já aconteceu no mercado americano e vai acontecer conosco também”.
Já em relação a valor patrimonial, Baroni faz uma comparação: com uma cota a 100 reais, se juros sobem, a taxa de desconto vai para 11%, 12% e a tendência do valor patrimonial é cair.
Se Selic volta a 9%, 8% valor patrimonial sobe, ativos valorizam nessa escala. “Só que nesse momento quem está com dinheiro na mão consegue fazer caps rates maiores, então estamos com taxa de desconto e cap rate altos nesse momento, então estou otimista por isso”.
Ele lembra que mesmo que mude algo no cenário macroeconômico, como questões fiscais e até internacionais, o momento é positivo para os FIIs.
