Conheça os riscos e oportunidades da alavancagem em fundos imobiliários
Existem alguns fundos imobiliários listados na bolsa de valores que trabalham com alavancagem. Utilizam capital de terceiros para financiar aquisições, fazendo a alavancagem da operação.
Existem alguns fundos imobiliários listados na bolsa de valores que trabalham com alavancagem. Ou seja, esses fundos utilizam capital de terceiros para financiar aquisições, fazendo a alavancagem da operação.
O benefício da alavancagem vai depender de como a gestora do fundo imobiliário conduzirá a operação, segundo o especialista em fundos imobiliários da Suno Marcos Correa.
Importantes características da alavancagem
A partir do momento em que o fundo parte para fazer uma alavancagem, a ideia é captar recursos para fazer mais dinheiro.
O fundo vai captar dinheiro para investir e, com os ganhos deste investimento, poderá pagar a alavancagem – e ainda obter ganhos.
Em outras palavras, a alavancagem é uma espécie de empréstimo, só que muito mais complexa do que a operação comum feita por pessoas físicas e empresas junto a bancos.
Entre os principais termos e características de uma alavancagem, existem:
· Principal: É o valor que será levantado pelo fundo junto à instituição financeira;
· Juros: a remuneração cobrada pela instituição que está liberando os recursos ao fundo. Em troca do dinheiro, a instituição financeira vai cobrar juros sobre o principal;
· Amortização: Pagamento referente à parcela do principal;
· Índice de correção: Além dos juros, dentro da operação de alavancagem existe o índice de correção. Normalmente o valor do principal é corrigido pelo IPCA;
· Carência: Existem algumas operações de alavancagem que contam com a carência. Assim, o fundo começa a pagar os juros e as amortizações somente após o término da carência. Por exemplo: uma operação que possui dois anos de carência vai começar a cobrar os valores de juros e amortização após esse período. A grande vantagem fica com o tempo para começar a pagar. Já a desvantagem está vinculada ao aumento da dívida, que, ao longo da carência, vai continuar aumentando.
Riscos associados a uma alavancagem
Por mais que a alavancagem possa trazer benefícios ao fundo, quando a estratégia dá errado, os problemas são muitos.
Entre os principais riscos estão a desvalorização das cotas, queda do valor patrimonial e dos rendimentos distribuídos.
Por exemplo: em uma situação na qual o fundo não tem mais rendimentos suficientes para cobrir as despesas com os pagamentos dos juros e das amortizações de uma alavancagem, é provável que a gestão vá vender ativos da carteira.
Essa venda, por sua vez, reduz o valor patrimonial do fundo e, consequentemente, influencia na desvalorização das cotas no mercado.
Além disso, a redução de ativos vai trazer impactos negativos nas distribuições, uma vez que os ativos em carteira, como cotas de FII, CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e imóveis, costumam gerar renda para o fundo.
Desse modo, a alavancagem deve ser uma estratégia muito bem estruturada, a fim de evitar riscos e prejuízos ao fundo e aos cotistas dos fundos imobiliários.
