TRXF11 aumenta pipeline e detalha racional por trás da aquisição de agências da Caixa
O fundo imobiliário TRXF11 fez em novembro com uma série de movimentos relevantes tanto no lado de desinvestimentos quanto na expansão do portfólio. O fundo concluiu a venda do imóvel Assaí Goiânia/GO, operação iniciada em agosto, pelo valor de R$ 89 milhões. A transação deve gerar lucro estimado de R$ 0,58 por cota e corresponde a uma TIR de 15% ao ano — equivalente a 145% do CDI no período do investimento.
No mesmo mês, o fundo finalizou a aquisição da loja Assaí Atacadista em São Bernardo do Campo/SP, na Região Metropolitana de São Paulo, pelo valor de R$ 92,8 milhões. A operação, incluída no pipeline da 12ª emissão, deverá entregar cap rate próximo de 8% ao ano nos próximos 12 meses. O contrato é típico, com prazo de 20 anos.
A gestora também acelerou sua agenda de alocações ao firmar Compromissos de Compra e Venda para um pacote robusto de novos ativos: sete imóveis do Atacadão, quatro lojas do Grupo Mateus, 14 agências da Caixa Econômica Federal (uma delas também locada ao Santander) e um galpão logístico multilocatário em Varginha/MG. Todas as operações aguardam superação de condições precedentes.
Na distribuição mensal, o fundo manteve o guidance e pagará R$ 0,93 por cota — equivalente a um dividend yield mensal de 0,91% ou 11,02% ao ano, considerando a cota de mercado de R$ 101,27. O pagamento será realizado em 12 de dezembro para os investidores posicionados em 28 de novembro. O guidance permanece entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota até dezembro de 2025.
O TRXF11 também alcançou um marco relevante em sua base de investidores: o fundo superou 209 mil cotistas pela primeira vez, enquanto o volume médio diário negociado ficou em R$ 9,03 milhões no mês. No resultado operacional, o fundo registrou R$ 27,3 milhões em novembro.
Expansão do portfólio do TRXF11
As aquisições da 12ª emissão mostraram a estratégia do fundo de ampliar cap rates e diversificar a carteira. Entre as operações firmadas, destacam-se o pacote de sete imóveis do Atacadão (R$ 297,1 milhões), o galpão de Varginha/MG (R$ 285 milhões) e o conjunto de quatro lojas do Grupo Mateus (R$ 379,9 milhões), em modelos de sale and leaseback e built to suit. A aquisição das 14 agências bancárias soma R$ 140 milhões.
A gestora afirma que essas compras foram estruturadas com cap rates superiores à média histórica do fundo, contribuindo para aumento de retorno no portfólio agregado. O cap rate médio das agências da Caixa, por exemplo, ficou em 10,16% ao ano — variando de aproximadamente 8% em ativos estratégicos a 15% em imóveis táticos onde o fundo pode buscar desinvestimento mais rápido.
Qual o racional da compra das agências da Caixa ?
A gestão destacou, no racional de aquisição, que as agências da Caixa desempenham papel essencial não apenas bancário, mas também social, funcionando como polos de atendimento para FGTS, seguro-desemprego, benefícios sociais e programas habitacionais.
A Caixa tem rating AAA nas três principais agências — Fitch, Moody’s e S&P —, característica relevante para o perfil de risco do portfólio.
As agências adquiridas estão distribuídas em regiões metropolitanas estratégicas de São Paulo, Rio de Janeiro, Curitiba, Salvador, Niterói, São Gonçalo, São João de Meriti e Jundiaí.
Entre os imóveis de maior destaque que farão parte do portfólio do TRXF11 estão a agência da Av. Fradique Coutinho, em São Paulo, situada em área nobre; a “Rua das Flores”, no centro de Curitiba; e as unidades nos shoppings Rio Sul (RJ) e Barra (BA).
