Selic em 14% desafia FIIs, mas gestor do MAGM11 vê oportunidade na volatilidade
O mercado de fundos imobiliários (FIIs) atravessa um período de elevada volatilidade, pressionado pela combinação entre juros ainda altos, incertezas fiscais e o ambiente eleitoral. Para Tomas Gouvêa, gestor do MAGM11, a taxa de juros continua sendo o principal fator por trás da reprecificação das cotas, embora o cenário também esteja criando oportunidades para investidores com horizonte de longo prazo.
A Selic está atualmente em 14%, enquanto os juros reais dos títulos públicos indexados à inflação permanecem em níveis elevados. Na avaliação do gestor, esse ambiente mantém a renda fixa como uma alternativa competitiva e exige um prêmio maior dos ativos imobiliários negociados em Bolsa.
“Quando a gente olha essa NTNB com alguns picos que a gente teve, acima de 8,5%, isso influencia muito diretamente essa reprecificação dos fundos imobiliários. Naturalmente, quando a gente teve outros momentos, há cinco ou seis anos, de grande fechamento dessas NTNBs, da redução da taxa Selic e, naturalmente, da redução do juro real, a gente viu um movimento oposto, uma reprecificação para cima dos fundos imobiliários”, afirmou Gouvêa.
Segundo ele, o desconto das cotas já incorpora parte desse cenário de juros elevados. A volatilidade mais recente, porém, tem sido ampliada por fatores adicionais, como inflação, conflitos internacionais e a frustração com as expectativas de cortes de juros que existiam no início do ano.
No começo de 2026, havia expectativa de que a Selic pudesse terminar o ano próxima de 12%, segundo as projeções acompanhadas pela equipe econômica da MAG Investimentos. O cenário, entretanto, mudou ao longo dos meses, levando a uma nova precificação dos ativos.
“Quando a gente olha o macro, a gente tem esses dois grandes fatores que acabam influenciando, nesse momento, dado a volatilidade e dado o alto patamar de taxa de juros, negativamente as cotas dos fundos imobiliários. Isso é um fator macro que influencia diretamente toda a indústria”, disse.
Além dos juros, crédito e novas estruturas mexem com os FIIs
Para Gouvea, entretanto, o investidor não pode atribuir todo o movimento das cotas ao cenário macroeconômico. Existem também tendências específicas dentro da indústria que precisam ser analisadas individualmente, especialmente em relação à qualidade dos ativos e à estrutura das operações.
Um dos movimentos que chama a atenção do gestor é a utilização de cotas recém-emitidas como moeda de pagamento em aquisições de imóveis e participações. Em vez de captar recursos em dinheiro e posteriormente comprar um ativo, alguns fundos passaram a entregar cotas diretamente aos vendedores.
Para Gouvea, essa estrutura pode assumir diferentes formatos e ter impactos distintos dependendo de como a operação é desenhada. O ponto de atenção está justamente em entender por que o vendedor aceita receber cotas e quais são as consequências dessa estrutura para os demais cotistas.
Nos fundos de papel, por outro lado, o ambiente de juros elevados tem afetado diretamente a situação financeira das empresas que tomaram crédito. Uma companhia que contratou uma dívida de CDI mais 5% quando o CDI estava em 8%, por exemplo, saiu de um custo próximo de 13% para algo perto de 19% com a elevação dos juros.
“Hoje, muitas vezes, esse é o custo do equity, a expectativa que ele teria de remuneração no equity dele, e já está tendo que pagar na dívida. Então, você vê que esses juros altos e a condição econômica atual têm afetado o balanço das empresas e a capacidade delas honrarem suas dívidas”, explicou.
O aumento do risco de crédito também pode provocar uma reprecificação dos CRIs dentro dos fundos. Quando ocorre um evento de inadimplência ou aumenta a percepção de risco de determinado devedor, o valor do papel pode ser revisto para baixo, afetando tanto o patrimônio do fundo quanto a percepção do investidor.
FIIs: Gestor vê oportunidade para quem pensa no longo prazo
Gouvea mantém uma visão positiva para a indústria de fundos imobiliários. Para ele, a queda das cotas não elimina a tese de investimento — desde que o investidor compreenda a volatilidade e tenha um horizonte adequado.
“Eu tenho uma grande convicção que, por mais que hoje a gente já tenha mais de 3 milhões de investidores e um patrimônio grande listado em fundos imobiliários na Bolsa, essa indústria está apenas começando. Temos muito ainda a ganhar na indústria e o investimento traz uma eficiência que vai além da eficiência fiscal”, afirmou.
O gestor destaca que os FIIs permitem ao investidor acessar uma carteira diversificada de imóveis ou créditos por meio de uma gestão profissional, em vez de concentrar os recursos em um único ativo.
Para quem possui horizonte mais longo, a volatilidade atual pode representar justamente uma oportunidade de entrada. Gouvea pondera, porém, que a tese depende de uma visão estrutural e não de uma aposta de curto prazo na cotação.
“Para o investidor que está olhando essa questão como um investimento estrutural, como um investimento que ele quer ter uma parcela do portfólio dele em ativos imobiliários, em crédito imobiliário, a gente tem sim uma oportunidade nessa volatilidade de pontos de entrada. Mas tem que ser com uma visão, naturalmente, de longo prazo para que a gente passe essa volatilidade”, disse.
Na avaliação do gestor, a perspectiva de longo prazo continua ligada à possibilidade de fechamento dos juros após o período eleitoral. Ele não espera uma mudança rápida, diante dos desafios fiscais, mas considera difícil sustentar indefinidamente o atual nível de juros.
“Não tem economia que aguente esse patamar de taxa de juros que a gente está há tanto tempo. Essa volatilidade de cotas, exacerbada, é ruim, mas o que o investidor deve entender é essa marcação a mercado”, afirmou.
MAGM11 aposta em gestão multiestratégia para atravessar ciclo de juros
O fundo tem atualmente cerca de R$ 125 milhões. Para Gouvea, o tamanho ainda relativamente pequeno é uma vantagem para a estratégia de crédito, já que permite pulverizar os investimentos em diferentes operações e ativos.
A proposta, entretanto, não é permanecer indefinidamente concentrada em crédito. Conforme o cenário de juros mudar, a gestão pretende utilizar a flexibilidade do fundo para aumentar a exposição a outras classes de ativos imobiliários.
“Conforme essa carteira crescer, num cenário que a gente veja também um fechamento maior de juros, a gente pode ter uma posição maior em ativos prefixados, em ativos IPCA+, que também vão ter um benefício no fechamento de juros e, claro, começar a nossa exposição em imóveis, seja diretamente, seja através de outros fundos imobiliários, num cenário que a gente veja um risco-retorno mais favorável a essa classe de ativos”, explicou.
A gestão também destaca como diferencial do MAGM11 uma análise baseada em fundamentos, especialmente em crédito. Antes de investir em um CRI, a equipe avalia não apenas o título, mas o devedor, a empresa, as garantias, a estrutura da operação e a capacidade de pagamento.
“Quando a gente olha uma operação de crédito, a gente nunca está comprando um CRI. A gente está comprando o que está por trás dessa operação. Quem é o devedor? Quem é essa empresa? Qual é o management que está tocando essa empresa? Qual é a estratégia dela?”, afirmou Gouvea.
Outro pilar da estratégia é a originação própria. A equipe busca acessar operações diretamente com empresas e proprietários, além de atuar no mercado secundário e primário. Segundo o gestor, participar da estruturação permite acompanhar mais de perto as garantias e os fluxos financeiros das operações.
Dividendos: MAGM11 vê espaço para manter R$ 0,12 por cota
Apesar da concentração em crédito, o fundo também tem chamado atenção pela distribuição de rendimentos. O MAGM11 vem pagando R$ 0,12 por cota, equivalente a cerca de 1,2% ao mês, segundo Gouvea.
O gestor afirma que a maior parte desse resultado é recorrente. Os picos de resultado observados em determinados meses estiveram relacionados principalmente ao vencimento ou à negociação de aplicações de caixa, e não a operações de trading recorrentes.
“O grosso desse rendimento é recorrente. A gente carregou ao longo desse um ano, até pela nossa leitura dessa conjuntura desafiadora do Brasil, uma posição de caixa grande no fundo. O principal que garantiu essa renda foi a aplicação desses recursos entre ativos geradores de caixa, que majoritariamente foram os CRIs”, diz.
Para os próximos meses, a gestão não fornece um guidance formal, mas avalia que a carteira atual tem capacidade para continuar entregando o patamar de R$ 0,12 por cota no curto prazo.
