PORD11 tem 22% do patrimônio em caixa e prepara novas operações
O fundo imobiliário PORD11 (Polo Crédito Imobiliário FII) encerrou julho com 22% de seu patrimônio líquido mantido em caixa e prepara uma nova rodada de alocações. A gestão informou que três operações em estágio avançado de estruturação correspondem, juntas, a 10,4% do patrimônio do fundo. Outras duas propostas enviadas a companhias representam aproximadamente 6% do PL.
Somados, os dois grupos representam potenciais operações equivalentes a cerca de 16,4% do patrimônio do PORD11. Isso não significa, porém, que todo esse volume será necessariamente investido: enquanto as três primeiras operações estão em estágio avançado, as outras duas dependem do retorno das empresas às propostas apresentadas pelo fundo.
A composição da carteira mostra que, ao fim de julho, o caixa representava 22% do patrimônio, enquanto os fundos imobiliários respondiam por 9%. O restante estava majoritariamente distribuído entre diferentes estruturas de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
PORD11 investiu R$ 8,6 mi em julho
As alocações também ocorreram em julho. O PORD11 investiu R$ 8,6 milhões no mercado secundário, montante equivalente a 2,45% do patrimônio líquido. Segundo a gestão, os recursos foram usados para aumentar posições em emissores que o fundo já conhecia.
Na carta mensal, a Polo explicou que vinha adotando uma postura conservadora diante das condições encontradas no mercado de crédito. Segundo a gestora, operações com garantias consideradas fracas ou retornos pouco atrativos fizeram o fundo manter caixa acima de sua média histórica.
Esse cenário, na avaliação da gestão, começou a mudar. A Polo afirma que os juros elevados por um período prolongado vêm afetando o mercado imobiliário, com redução da velocidade de vendas, acúmulo de estoques nos segmentos de médio e alto padrão e maior restrição ao financiamento bancário.
Como consequência, segundo a gestora, parte das operações que chegam atualmente ao mercado de capitais apresenta condições mais adequadas aos riscos que representam. O fundo diz continuar priorizando empresas com balanços sólidos, boa cobertura de garantias e exposição a segmentos cuja demanda seja mais resistente aos juros, citando como exemplo o Minha Casa, Minha Vida (MCMV).
Três operações estão mais próximas
Dentro desse conjunto de possíveis investimentos, há diferenças importantes no estágio das negociações. As três operações que representam 10,4% do patrimônio já estavam, na data da carta, em fase avançada de estruturação.
Na carta referente a julho, a gestão afirmou que uma dessas operações deveria ser liquidada “ainda este mês”, enquanto as outras estavam previstas para setembro. O documento não detalha os devedores, taxas, garantias ou valores individuais dessas operações.
Já as outras duas possíveis operações ainda estavam em uma etapa anterior. O PORD11 informou ter enviado dois term sheets, documentos que estabelecem os principais termos propostos para uma operação, e aguardava resposta das companhias. Juntos, eles representam aproximadamente 6% do patrimônio.
O fundo mantém exposição tanto a títulos indexados à inflação quanto aos juros. Na carteira de CRIs apresentada em julho, 52% estavam indexados ao IPCA e 44% ao CDI.
Dividend yield de 14,19% em 12 meses
Enquanto prepara as novas alocações, o PORD11 distribuiu R$ 0,098 por cota referente a julho. Nos 12 meses anteriores, os pagamentos totalizaram R$ 1,189 por cota.
Considerando a cotação-base de R$ 8,38 utilizada no relatório, a gestora calculou um dividend yield de 14,19% em 12 meses. O fundo também informou possuir R$ 0,029 por cota de inflação acumulada ainda não distribuída aos investidores.
A mesma carta aponta valor patrimonial de R$ 9,53 por cota, ante os R$ 8,38 utilizados como preço de mercado, resultando em relação preço/valor patrimonial (P/VP) de 0,88. O patrimônio líquido informado era de R$ 355,5 milhões.
Das possíveis operações divulgadas pelo PORD11, aquelas equivalentes a 10,4% do patrimônio estavam em estágio avançado de estruturação. Já as propostas correspondentes a aproximadamente 6% do PL ainda aguardavam resposta das companhias.
