E agora! Investir ou Não Investir em Fundos Imobiliários?
O ano de 2019 tem se caracterizado como um grande momento no mercado de fundos imobiliários.
Até o último mês de setembro, os negócios envolvendo cotas de FIIs já movimentaram R$ 18,1 bilhões, tendo uma média diária de R$ 96 milhões e atribuindo, com isso, a maior movimentação de todos os tempos.
Para critério de comparação, esse valor é superior ao que foi negociado somando os anos de 2014, 2015 e 2016 juntos, o que podemos concluir, portanto, um relevante avanço na indústria do mercado de Fundos Imobiliários no Brasil.
Para quem acompanha o mercado de investimentos, já está bem perceptível que o mercado de FIIs vem quebrando recordes variados de expansão em sua indústria ao longo deste ano.
Quando falamos em ofertas públicas de cotas, também não tem sido diferente. Tanto o número de ofertas, quanto o montante ofertado em cotas já atingiram os seus maiores níveis em base anual na história.
Até setembro, já foram feitas 42 ofertas públicas movimentando um volume de R$ 12,9 bilhões.
Além disso, 35 fundos imobiliários começaram a ser negociados em bolsa só este ano.
Naturalmente, com todo esse movimento, o número de investidores de cotas de FII cresceu de forma bastante expressiva nos últimos recentes dois anos, em paralelo à expansão dos mercados primário e secundário destes títulos, como atesta, em consequência, o aumento nas negociações de cotas no mercado.
Pela perspectiva setorial, as ofertas de FII de Renda Fixa, aqueles que investem preponderantemente em CRI e LCI, vêm dominando o mercado este ano, representando quase 40% do total ofertado.
Definitivamente, o mercado imobiliário brasileiro se encontra em um momento surpreendente de sua história.
Macroeconomia e os FIIs
O cenário macroeconômico que o país vive representa uma oportunidade de recomeço, em que, pela primeira vez no Brasil, tem-se a expectativa de baixa inflação e taxa de juros.
Nesse contexto, o mercado imobiliário, por ser intensivo em capital, ter um ciclo econômico maior e ser altamente alavancado, é um dos mercados que potencialmente pode ser mais beneficiado neste cenário.
Quanto aos indicadores econômicos, o juro baixo não só incentiva a atividade de construção, como impulsiona o crédito imobiliário e a demanda por imóveis de diferentes segmentos, assim como o baixo custo de oportunidade força os investidores a diversificarem seus investimentos, aplicando uma parcela maior em renda variável, o que por sua vez incentiva a demanda por FIIs, que é uma excelente oportunidade de entrada e possui uma baixa volatilidade em suas negociações na bolsa.
Em vista disso, essa movimentação de recursos saindo da renda fixa para outras classes de ativos, beneficia em especial a indústria de fundos imobiliários, que vive um “boom” de novos investidores.
Em quase 4 anos, o número de investidores aumentou cerca de 422%, saindo de aproximadamente 90 mil investidores pessoas físicas em janeiro de 2016 para 470 mil em setembro de 2019.
Portanto, investir ou não investir em FIIs?
Em linhas gerais, podemos considerar que ainda estamos no começo de um ciclo positivo no setor. Os preços dos aluguéis ainda estão em patamares abaixo de seus melhores níveis e devem voltar a subir conforme a taxa de ocupação aumenta e, consequentemente, a vacância recua.
Esse ciclo tem base devido a atividade de construção que contraiu significativamente nos últimos anos devido à crise e a alta de juros.
Agora, o que expomo-nos a acreditar, é que nesse movimento positivo, a nova oferta de imóveis não deve ser suficiente para suprir a expansão da demanda nos próximos anos, o que ajuda a contribuir com a queda da vacância e o aumento nos preços dos aluguéis.
Portanto, conjecturo que o momento do mercado imobiliário é extremamente favorável a quem está investindo agora.
Texto publicado em 21 de novembro de 2019.
