O investimento em FIIs é muito utilizado por quem busca geração de renda passiva com proventos mensais. Apesar disso, uma das confusões mais comuns dos investidores é achar que amortização de fundos imobiliários é uma distribuição de lucros.
Mesmo que na amortização de fundos imobiliários, o dinheiro caia na conta dos cotistas de forma semelhante ao que acontece nos dividendos de FIIs, é muito importante entender qual a diferença desse processo para a distribuição de rendimentos.
O que é amortização?
A amortização de FIIs é o processo em que ocorre a transferência de patrimônio do fundo para o cotista. Desse modo, os recursos passam da categoria de investimento de um fundo imobiliário para a conta corrente do investidor.
A amortização de fundos imobiliários descreve a extinção de uma dívida por meio de pagamento periódico. Esse caso pode acontecer durante um determinado investimento realizado pelo FII.
Nesse caso, o seu patrimônio não está aumentando com o recebimento da amortização, diferentemente de quando ele está recebendo algum valor em proventos do fundo. Apesar disso, muitos cotistas podem ter essa percepção equivocada ao receber o valor amortizado.
Como funciona a amortização de fundos imobiliários?
A amortização de fundos imobiliários funciona da seguinte forma: determinado FII transfere parte do seu patrimônio ao cotista, de maneira que isso não representa um aumento de capital. Por não ser um pagamento advindo de lucros auferidos, até mesmo a forma de tributar esse tipo de recurso também acaba sendo diferente.
Supondo que um investidor tenha adquirido 20 cotas de um fundo imobiliário criado com 2.000 cotas de R$ 100 cada. Desse modo, o valor total levantado pelo FII é de R$ 200 mil para a construção ou exploração de um determinado empreendimento e outros ativos.
Supondo que o valor do aluguel deste empreendimento seja R$ 10 mil, que será distribuído em 90% para os cotistas do FII. Sendo assim, R$ 9 mil serão pagos em rendimentos aos investidores, correspondente a R$ 4,50 por cota.
Além disso, o fundo vai vender 15% do seu empreendimento naquele ano, o que faz com que R$ 30 mil retornem as contas dos cotistas na forma de amortização de fundos imobiliários, no valor equivalente a R$ 15 por cota.
Nesse caso, se o cotista tem 20 cotas desse fundo imobiliário, ele vai receber R$ 300 em amortização de cotas de FII. Esse valor vai precisar estar declarado no Imposto de Renda de forma distinta, já que não vai entrar na conta-corrente do investidor na forma de dividendos, mas em amortizações.
O fundo imobiliário então passa a ter um valor patrimonial menor a cada amortização. Ele passa primeiramente de R$ 200 mil para R$ 170 mil, e essa diferença de valor chega na conta do investidor, de maneira proporcional ao seu número de cotas.
Muitas vezes, até mesmo por falta de conhecimento sobre o significado de amortização, o cotista pode achar que aqueles R$ 300 que entrou em sua conta se trata de um rendimento referente aos lucros obtidos com a administração e gestão do empreendimento. Quando, na verdade, se trata de reajuste patrimonial do próprio FII.
Isso acontece porque quando se investe em fundos imobiliários, o cotista está adquirindo a participação no imóvel que aquele FII está investindo. Esse percentual é proporcional a quantidade de cotas que ele possui, perante ao montante total que foi anteriormente emitido pelo fundo.
Os benefícios de investir em fundos imobiliários são os mesmos de quando se adquire um imóvel físico. No entanto, é uma modalidade que permite alocar no setor com menos recursos, além de contar com uma gestão profissional. O cotista também terá uma maior liquidez na compra e venda desses ativos, representados na forma de cotas.
Os rendimentos obtidos pelo cotista depois da amortização de fundos imobiliários geralmente vai corresponder com seu novo valor patrimonial, sobretudo no que diz respeito ao cálculo do dividend yield do montante que o cotista está recebendo.
Sendo assim, compreender a diferença entre amortização de FII e rendimentos pode auxiliar o cotista a fazer escolhas melhores ao longo de sua trajetória como investidor. Isso porque ele terá uma melhor percepção sobre o valor real em rendimentos que os fundos estão distribuindo.
Como funciona a tributação da amortização?
Assim como o conceito de amortização de fundos imobiliários e os dividendos de um FII são conceitos distintos, as suas regras de tributação também vão acontecer de forma diferente. Importante lembrar que os rendimentos obtidos pelo cotista são isentos de imposto de renda.
Mesmo que não exista uma regra para isso, os investidores costumam receber dividendos mensalmente com a exploração de ativos imobiliários nos FIIs. Enquanto isso, no caso das amortizações, elas podem ser feitas de maneira periódica, mas sem uma regularidade propriamente dita.
A amortização de fundos imobiliários é classificada no âmbito tributário como uma espécie de ganho de capital. Por conta disso, a tributação desse recurso também funciona como tal. O valor que incide sobre o valor da amortização é de 20%, que será recolhido pelo próprio administrador do fundo.
Dessa forma, apesar do cotista precisar declarar a amortização de fundos imobiliários que ele eventualmente receber, não é ele quem vai recolher esse montante. Essa função será de responsabilidade do FII, de maneira distinta ao que acontece na compra e posterior venda de cotas, por exemplo.
As regulamentações da amortização de fundos imobiliários estão previstas na instrução normativa RFB 1585, do dia 31 de agosto de 2015, inserido na subseção X, a partir do Artigo 35.
Como declarar amortização de fundo imobiliário no imposto de renda?
Na declaração de amortizações de fundos imobiliários, é importante destacar que elas podem ser parciais ou totais, ou seja, pode acontecer a devolução de uma parcela ou do total do patrimônio do fundo ao cotista.
Quando se declara amortizações parciais de FIIs, por exemplo, é preciso fazer alteração do custo da compra da posição. Para isso, é preciso subtrair o montante recebido pelo cotista no custo de aquisição das cotas.
Na área de “Discriminação” da plataforma de declaração do imposto de renda, é importante escrever um pequeno texto informando qual foi o valor recebido na amortização de fundos imobiliários, justificando o surgimento desse dinheiro na conta sem configurá-lo como um lucro diante da Receita Federal.
Foi possível entender o que é amortização de fundos imobiliários? Deixe nos comentários suas dúvidas e sugestões.
