Analisando o padrão construtivo de um imóvel

O padrão construtivo de um imóvel, também, é algo que deve ser analisado em fundo imobiliário, isso porque a qualidade de um empreendimento imobiliário é essencial em sua avaliação, tanto que um dos métodos utilizados em Real Estate (mercado imobiliário) para fazer um valuation de um imóvel é a abordagem de custos, ou seja, quais os custos de reposição dos materiais que foram utilizados na construção do respectivo empreendimento.

O primeiro passo antes de se analisar o padrão construtivo de imóveis, é obviamente saber quais são esses imóveis.

Nos fundos imobiliários, essa informação está disponível nos relatórios gerenciais.

Segue a seguir o exemplo do FII KNRI11 (lembrando que esse é apenas um exemplo, e não uma recomendação de investimentos).

Através do seu Relatório Gerencial, é possível visualizar o seu portfólio de ativos, juntamente com os seus respectivos endereços.

 

 

Caso o FII que você esteja analisando não possua relatórios gerenciais (os FIIs não são obrigados a emiti-los), você pode colher essas informações nos seus Informes Trimestrais, conforme abaixo:

Com essas informações em mãos, é possível fazer a sua análise individual sobre cada imóvel.

No entanto, o que seria interessante, no papel de investidores de FIIs, levar em consideração ao avaliar cada tipo de imóvel?

Lembrando que, caso o investidor consiga visitar pessoalmente tais imóveis, é claro que a sua conclusão pode ser mais assertiva.

Contudo, caso não seja possível fazer isso, nada impede que uma busca pelo Google Maps com o endereço do imóvel em questão seja feita por parte do investidor.

Vale aqui destacar, ainda, que não é preciso ser um engenheiro, arquiteto ou especialista em Real Estate para se concluir se um ativo é ou não um bom ativo.

Qualquer pessoa pode desenvolver o seu próprio senso crítico para avaliar um imóvel, levando sempre em consideração que um dos principais pontos a se considerar pode ser resumido em três palavras:

Localização, Localização e Localização!

Dito isso, segue abaixo uma lista de critérios relevantes para as tomadas de tais decisões:

A) Shoppings Centers:

Aqui não há muito segredo: regiões maduras e consolidadas onde não há novas possibilidades para replicar novos shoppings são as mais atrativas.

No entanto, quando esse não for o caso, verifique se são operações concorrentes ou complementares.

Adicionalmente, procure ativos que tenham grande adensamento demográfico à sua volta, pois esse é um fator fundamental para os bons resultados de um shopping no longo prazo.

Além disso, faça-se as seguintes perguntas:

  • É um lugar agradável para se fazer compras?
  • É um ambiente atrativo para se trabalhar?
  • É um lugar gostoso de se visitar e levar a família (possui boa praça de alimentação, bons cinemas, parque para as crianças)?

B) Lajes Corporativas

Alguns critérios podem ser usados na avaliação desse tipo de imóvel.

No caso dos grandes centros urbanos, especialmente em São Paulo e Rio de Janeiro, o acesso via transporte público é fundamental para que imóveis com esta vocação tenham demanda consistente de locação.

Além disso, a integração de serviços também é um ponto a se considerar. Prédios comerciais precisam ter outros tipos de serviços à sua volta, como escolas, restaurantes, padarias, hospitais, shoppings., enfim, tudo que é importante para o dia a dia dos profissionais.

Outro ponto a se avaliar é o DNA da região, dado que, não adianta ter um ativo espetacular inserido em uma região que não se desenvolveu. Imóveis assim quase sempre terão aluguéis pressionados e o risco de vacância é potencialmente maior.

Pergunte-se:

  • Como é a fachada do imóvel? Está “apresentável”?
  • A sua manutenção está em dia?
  • Qual a situação do seu conforto térmico?
  • Existe necessidade de reformas (ou retrofits)?

C) Galpões logísticos / industriais

O acesso pelas principais estradas do país é o ponto chave por aqui, especialmente em imóveis industriais.

Outro ponto relevante é o fato de o imóvel estar localizado às margens da estrada, visto que isso se torna uma ação de marketing espontâneo para a própria empresa, pois aquele ponto tem bastante potencial de virar um ponto de referência.

Já os galpões logísticos estão buscando instalações cada vez mais próximas dos centros urbanos. Esta mudança vem ocorrendo face ao comércio eletrônico a fim de agilizar o processo de entrega dos produtos.

Pergunte-se:

  • Qual o locatário desse galpão e o seu segmento de atuação?

Respondida essa questão, faça o exercício de se perguntar novamente, a depender da empresa locatária e do seu ramo de atuação:

  •  Qual modal de transporte é o mais interessante para essa empresa?
  •  O imóvel está próximo de boas e importantes rodovias/portos/aeroportos (a depender do segmento e do seu modal mais relevante)?

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De forma resumida, não existe segredo!

Aqui, a intuição é a maior aliada para se tomar boas decisões.

Por fim, vale destacar que, embora a avaliação da qualidade dos imóveis seja um fator de grande importância nos Fiis, diversos fatores econômicos influenciam diretamente no mercado imobiliário, como por exemplo o PIB, inflação e taxa de desemprego.

No entanto, consultorias imobiliárias disponibilizam relatórios detalhados e gratuitos sobre o mercado imobiliário. Alguns exemplos os quais gostamos e recomendamos são a JLL e a Buildings.

No mais, ler esses relatórios é muito enriquecedor para o investidor, que deve ter em mente dois aspectos:

1º) Investir diretamente nesses imóveis de alto padrão é impossível para a maioria das pessoas, pois tais imóveis custam milhões de reais. Contudo, nesse momento você já deve estar bastante ciente de que esse mercado pode ser facilmente acessado por qualquer um que tenha capacidade de poupança, investindo através dos fundos imobiliários.

2º) É ineficiente analisar fundos imobiliários partindo somente de um ponto de vista financeiro. É fundamental para o investidor de fundos imobiliários que ele pense também com a cabeça de investidor imobiliário e fazer o possível para conhecer mais sobre imóveis e o mercado imobiliário em geral.

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Rafael Campagnaro
Rafael Campagnaro Head de Conteúdo

Engenheiro por formação, trabalha com produção de conteúdo informativo e educacional para o mercado financeiro no FIIs.com.br desde que iniciou no universo das finanças.

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