Contratos Built-To-Suit – Vantagens e riscos



Pensa em um negócio bom para o locador e o locatário: Os contratos built-to-suit.

Devido à escassez de edificações adequadas no mercado imobiliário para empresas que queiram um local físico para gerir os seus negócios, foi introduzido os contratos built-to-suit.

Essas transações imobiliárias também conhecidas como BTS, são contratos built-to-suit de locação de longo prazo, onde os inquilinos na maioria das vezes são grandes empresas. Este modelo de contrato pode ser muito favorável tanto para os investidores (locador) pelas taxas de retorno atrativas e segurança jurídica quanto para os inquilinos (locatário) que farão uma terceirização dos imóveis (outsourcing) e poderão focar seu capital no seu negócio.

No geral, built-to-suit funciona assim: O investidor constrói um imóvel nos moldes que o futuro inquilino desejar (Construção Sob Medida).

O que é um contrato built-to-suit

contratos built to suit

O contrato built-to-suit nada mais é do que um contrato atípico, que possui alguns termos e cláusulas diferenciadas dos contratos de locação comuns.

Ele é formalizado entre locatário e locador para um contrato de locação de um imóvel com foco no longo prazo e referente a um imóvel ou empreendimento que tenha sido construído sob medida para o locatário.

Como o locador (proprietário) normalmente tem de desembolsar grandes valores para realizar a construção sob medida ou personalizações, o contrato, como forma de proteger o proprietário, é feito de maneira atípica.

Esse contrato possui inúmeros termos que não existem em contratos padrões e acabam por oferecer uma grande atratividade ao locador.

Além disso, nos contratos BTS existem multas bastante elevadas, que torna a saída do locatário inviável, além de que nesses contratos ambos os lados abrem mão de revisionais.

Em suma, no art. 473 do Novo Código Civil, respalda o conceito de locação neste formato (built-to-suit), onde uma rescisão somente poderá ser efetivada pelo usuário antes do prazo, se os investimentos acordados já terem sido realizados.

Contratos built-to-suit – Vantagens

Para o Locador (investidor, empreendedor)

  • Longo prazo, normalmente com um prazo mínimo de 10 anos, e que o cálculo do lucro seja contemplado os custo da realização do empreendimento;
  • O valor da locação nessa modalidade pode garantir maior retorno do que a locação usual;
  • Uma possibilidade de diversificação dos investimentos.

Para o Locatário (usuário, contratante)

  • Não se envolve com reformas/construção;
  • Uma empresa especializada viabilizar seu projeto de implementação;
  • Permite a entrega em prazos curtos de execução;
  • O locatário pode focar os recursos para investimentos concentrados no seu próprio negócio;
  • Atendimento nos aspectos específicos (localização, arquitetura, infraestrutura, layout).

Contratos built-to-suit – Riscos

contratos built to suit

Apesar de terem muitas vantagens e entregarem, em média, retornos atrativos, os contratos BTS não estão livres de riscos.

Por isso, veja alguns dos principais riscos inerentes a esses tipos de contratos.

Risco de alugueis caros

Muitas vezes os contratos BTS possuem aluguéis caros, justamente porque os valores das customizações são repassados aos valores dos aluguéis, fazendo com que os valores pagos pelo locatário acabem se distanciando da “realidade”.

Assim, é importante ter em mente que no momento que o contrato acabe, é possível que o locatário acabe não renovando, ou renove com valores mais reduzidos.

Risco de deterioração financeira do locatário e não-pagamento da multa

Como o BTS costuma ter contrato de longo prazo com apenas um locatário, é possível que esse, em algum momento, em um cenário conturbado financeiro, acabe deixando de pagar o aluguel.

Como o contrato possui multas elevadas, é possível que o locatário vá para a justiça tentando negociar a multa, ou mesmo deixe de pagá-la pois não tem condições.

Portanto, esse é um risco que deve ser monitorado, embora ele seja relativamente reduzido.

Alguns indicadores que facilitam o monitoramento de um contratos BTS são:

  • Veja se possui fiança bancária
  • Garantias reais
  • Busque o máximo de informações sobre a empresa que será o locatário

Risco de vacância ao final do contrato

Como os contratos BTS normalmente são relacionados a imóveis com certas especificações, e que são personalizados e adequados às atividades de um determinado inquilino, é possível que ao final do contrato, caso o inquilino não queira renovar, o imóvel acabe enfrentando uma vacância prolongada.

Isso pode ocorrer, justamente pelo fato do imóvel não atender possíveis outros locatários.

Contratos built-to-suit – Considerações

O contrato de built-to-suit é relativamente novo no mercado imobiliário brasileiro.

Ele ainda vem sendo considerado uma modalidade de investimento imobiliário com uma grande tendência de crescimento.

Por isso, devido a seu grande potencial de crescimento no país, os contratos de built-to-suit se mostram uma opção cada dia mais viável para grandes empresas e investidores.

Bruno Sperandio
Bruno Sperandio Autor

Engenheiro por formação, com mais de 7 anos de experiência no mercado de investimentos, trabalha com produção de conteúdo informativo e educacional para o mercado imobiliário brasileiro.




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