O valor de face da cota de um fundo imobiliário (valor de negociação atual) pouco diz sobre o seu valor real que, às vezes, pode estar distorcido entre a cotação dos fundos imobiliários e o valor dos ativos do fundo.
Em linhas gerais, o mercado precifica as cotas predominantemente em função dos rendimentos que está proporcionando ao cotista, onde as cotas que entregam maior rentabilidade são mais procuradas pelos investidores e que influenciam diretamente na cotação dos fundos imobiliários.
Muito do que acontece com a cotação dos fundos imobiliários é reflexo da oferta e procura das cotas no mercado secundário da bolsa de valores. Quando um fundo imobiliário anuncia um fato relevante positivo, por exemplo, há uma “corrida” dos investidores em direção àquele papel, fazendo com que o preço se valorize. Isso se dá devido ao fator emotivo das pessoas, que em boa parte dos casos, buscam se posicionar no ativo com a perspectiva de lucrar no curto prazo.
No entanto, além do rendimento distribuído, há outros 2 mecanismos de precificação dos fundos imobiliários que iremos falar mais adiante. São eles:
- Valor patrimonial da cota; e
- Macroeconomia.
Continue lendo este artigo e saiba como esses fatores influenciam na cotação dos fundos imobiliários.
Cotação de FIIs – Valor patrimonial da cota
Uma boa medida para comparar se um fundo imobiliário está “barato” é o valor patrimonial por cota desse fundo.
Como exemplo, um fundo imobiliário que investe em imóveis tem seu valor patrimonial igual a soma do valor de todos os imóveis mais o caixa disponível e aplicações financeiras.
Ao dividir o valor total desse patrimônio pelo número de cotas, você obtém o valor patrimonial por cota do fundo.
O próximo passo é comparar esse valor patrimonial com o valor de face da cota no mercado secundário.
Se ele for menor, significa que o preço da cota do fundo imobiliário está descontado em relação ao seu valor patrimonial.
O investidor deve se atentar a isso, uma vez que essa diferença tende a se ajustar ao longo do tempo.
Mas fique atento! Nem sempre o valor descontado será um sinal de oportunidade. É preciso analisar os motivos.
Para saber o valor patrimonial dos fundos imobiliários, acesse a nossa página.
Cotação de FIIs – Macroeconomia
Outro fator que influencia na tomada de preços das cotas de fundos imobiliários é a macroeconomia.
Se por um lado a economia estiver de “vento em poupa”, os alugueis tendem a se ajustar para cima, causando um aumento de rentabilidade dos fundos imobiliários.
Isso causa um aumento nos preços dos ativos que, por consequência, aumenta o valor patrimonial do fundo.
Com isso, os investidores passam a “tomar” mais risco e pagam mais caro para adquirir cotas dos fundos imobiliários, fazendo com que o preço destas cotas corrija para cima no médio prazo.
Por outro lado, com a economia indo de “mal a pior”, o preço dos ativos derivam a cair e levar junto com ele o rendimento dos fundos imobiliários.
Com o rendimento menor, os investidores tendem a buscar outras alternativas de investimento, fazendo com que o preço das cotas caiam.
Um panorama econômico positivo para o mercado imobiliário está estreitamente ligado aos fatores macroeconômicos de sua região.
Definitivamente, não é preciso pressa para investir em fundos imobiliários.
Estudar e analisar antecipadamente para encontrar uma boa cotação dos fundos imobiliários contribuirá para o sucesso de um investidor que mantém o seu foco no horizonte de longo prazo.
